《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021
54号）第三条第二款规定：“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产 ， 抵押期间转让的 ， 未经抵押权人同意 ， 不予办理转移登记 。 ”根据上述规定 ， 长城公司为涉案房屋的抵押权人 ， 在抵押期间未经过长城公司的同意 ， 山水公司不得转让涉案房屋 ， 且不动产登记中心亦不予办理转移登记 。
四、涉案房屋对应的土地使用权已被其他法院查封 ， 亦无法办理房屋所有权转移登记 。 据长城公司了解 ， 青海省西宁市中级人民法院根据五矿国际信托有限公司的申请 ， 于2020年5月12日查封了山水文园19号楼对应的土地使用权 ， 根据房地一体原则 ， 则19号楼的全部房屋均被查封 。 因涉案房屋所有权及对应的土地使用权均被法院查封 ， 故涉案房屋无法办理过户手续 ， 属于履行不能 。
综上所述 ， 长城公司并非《购房意向协议书》的当事人 ， 不应作为本案被告 。 长城公司作为抵押权人 ， 从未同意山水公司转让涉案房屋 ， 且原告未代为清偿债务 ， 抵押权仍存在 ， 原告无权请求长城公司注销抵押登记 ， 亦无权请求办理转移登记手续 。 请求驳回原告的诉讼请求 。
【人民法院查明事实】：
2019年3月13日 ， 原告作为买受人（乙方））与山水公司作为出卖人（甲方）就涉案房屋签订《购房意向协议书》 ， 约定原告自愿订购涉案房屋 ， 建筑面积为274.51平方米 ， 单价为107300元 ， 总价为29454923元 ， 优惠价为27982177元 。 乙方应于本协议签订当日支付甲方5000000元整的房号保留金 ， 甲方自2019年3月8日至2019年3月18日为乙方保留该房屋的购买权 。
在乙方获得北京市购房网签资格允许后3日内 ， 乙方需至山水文园东园接待中心签署《北京市商品房现房买卖合同》 。 若经过北京市建委审核乙方未获得北京购房网签资格 ， 及/或乙方未在约定期限内至山水东园接待中心签订《北京市商品房现房买卖合同》 ， 则本协议自动解除 。
原告通过转账形式向山水公司支付全部购房款 。 2019年3月8日 ， 山水公司给原告开具5000000元房款收据 。 2019年3月13日 ， 山水公司给原告开具22982177元房款收据 。
2019年6月19日 ， 山水公司作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）签订三份《车位协议》 ， 约定乙方自愿租赁地下车库第19-143号、第19-145号、第19-146号 ， 使用期限为50年 ， 每个车位总租金为50万元 ， 合同租期为20年 ， 20年期满后 ， 甲方仍将该车位免费提供乙方使用30年 。
2016年11月9日 ， 长城公司取得京（2016）朝阳区不动产证明第0000076号不动产登记证明 ， 上载：证明权利或事项为抵押权 ， 坐落为朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目 ， 其他部分载明担保债权数额为38亿元 ， 抵押期限自2016年10月11日至2021年12月31日；附记部分载明“93728.37平方米在建工程及全部土地（不含人防所分摊的土地面积）” 。
2019年5月23日 ， 长城公司取得京（2019）朝不动产证明第0023342号不动产登记证明 ， 上载：证明权利或事项为抵押权登记 ， 坐落为朝阳区弘燕山水文园19号楼7层1单元-701等58套 ， 抵押权种类为一般抵押 ， 被担保数额为38亿元 ， 债务履行期限自2016年11月22日至2021年11月21日 。
长城公司就与山水公司的债权向北京市第三中级人民法院申请执行 ， 该院于2020年7月31日轮候查封包括涉案房屋在内的弘燕山水文园17、18、19、20、31号楼的全部房产 。 原告向该院提出执行异议 ， 该院于2020年12月25日作出（2020）京03执异某87号执行裁定书 ， 裁定中止对涉案房屋的执行 。
青海省西宁市中级人民法院在申请人五矿国际信托有限公司与山水公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案中于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定查封了山水公司位于朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目 。 原告向该院提出执行异议 ， 该院于2021年12月21日作出（2021）青01执异300号执行裁定书 ， 裁定中止对涉案房屋的执行 。
北京城建五建设集团有限公司与山水公司财产保全一案中 ， 北京市第三中级人民法院作出（2020）京03财保220号民事裁定书 ， 裁定“查封山水公司位于朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目的土地” ， 并以（2020）京03执保573号立案采取保全措施 ， 轮候查封了前述土地 ， 冻结期限为2020年12月22日至2023年12月21日 。 后城建五建设公司向本院申请强制执行 ， 北京市第三中级人民法院于2021年8月4日立案执行 ， 案号为（2021)京03执1384号 。 原告就前述执行标的提出书面异议 ， 北京市第三中级人民法院作出（2022）京03执异54号民事裁定书 ， 裁定“中止对北京市朝阳区弘燕山水文园x室房屋及所占用范围内的土地使用权的执行” 。
推荐阅读
- 湖人不交易了？珍妮拒绝用威少换2将，詹姆斯带队冲击季后赛
- 刘婧尧家世：开发商父亲卷入贪腐案被判刑，舅舅帮她解决北京户口
- 4换1！曝勇士正式报价阿奴诺比，愿舍弃两悍将+两首轮签
- 黄金在震荡，你能做什么？
- 大学生的外卖，为啥总是被偷?
- 火箭队小马丁价值缩水？本月8项数据低于均值！再不交易砸手里了
- 射手缺阵2场，火箭队三分53中8！一特质无人可替代，难怪不交易他
- 8换个1！火箭出价拉梅洛·鲍尔的筹码可以说是豪赌
- 扶弟魔哭诉：拿30万存款给弟买房，被丈夫净身出户，父母拒之门外