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文/DoNews 李昊原
责编/杨博丞

我是在周五的晚上见到大飞和他女朋友的 ， 两人刚刚看完了两套我爱我家的房子 ， 正打算去看第三套 ， 时间紧、任务重 ， 房东连日来催促他搬离的电话 ， 让他不得不早做打算 。

"但我的租金还有二十来天 ， 押金也还在蛋壳那边 ， 不知道能不能取回来 。 "大飞有些无奈 ， 让他稍感到安慰的是 ， 首付半年即将到期的他 ， 亏损和其他租客相比要少得多 ， 和他合租的两户租户 ， 一户一开始交了一年的租金 ， 另一户则是走了租金贷 ， 即使不住了还有要继续还贷款的风险 ， 这两户的租客决定不搬走 ， 并找大飞统一战线 ， 周末一同去蛋壳公寓的总部维权 。
大飞对此有些犹豫："有用吗?没用吧 ， 去的人应该很多 。 "
在此之前 ， 蛋壳公寓的中介就已经联系不上了 ， 房东通过物业联系上了大飞他们 ， 并表示已经和蛋壳公寓解除了合同 ， 希望他们尽快搬走--至于他们和蛋壳公寓之间的矛盾 ， 房东并不关心 。
一向好脾气的大飞谈到这里忍不住有些恼火 ， 大飞也理解 ， 按房东所说 ， 原本11月初蛋壳公寓就会打来房租的收入 ， 拖到现在房东已经赔了半个月的钱了--不过 ， 住在房子里的三户租户 ， 又有谁没交钱呢?
而和房东以及另外两户租客的交流 ， 也让他有了新的发现：蛋壳公寓倒闭是早晚的事情 。
房东告诉他 ， 自己每个月会从蛋壳收到5300元的租金收入 ， 而三户租户交的房租 ， 分别是2340元、2090元和2090元 ， 但当初在签约的时候 ， 有各种优惠活动 ， 实际可以再打上8折 ， 大概分别只要交2000元和1800元 ， 总和也就是5600元 ， 刚好覆盖住给房东的钱 。
"蛋壳太坑了 。 "大飞总结道 。
虽然蛋壳中介没给过明确回复 ， 但下半年的租金(半年付)大飞不会再付了 ， 他在附近已住了两年多 ， 工作离这里也不远 ， 还是希望住在附近 。 在仓促之间找到比较合适住处也并不容易 ， 而谁是不"坑"的中介他也不清楚 ， 毕竟之前蛋壳看着光鲜亮丽 。
在蛋壳出事后 ， 做中介的朋友跟大飞说 ， 我爱我家其实也不太行了 ， 至于链家的自如 ， 我和他分享了自己两次被"赶走"的经历--可选择就那么几个 ， 太挑剔就没得选 。
对比鲜明的是 ， 在两年前 ， 长租公寓还被看作是朝阳产业 ， "租金贷"则是金融创新 ， 不止是蛋壳公寓 ， 链家的自如、我爱我家等大公司还有几十家长租公寓公司 ， 都在摩拳擦掌地准备分一杯羹 ， 而吐槽这个模式的我爱我家前副总裁胡景晖 ， 隔天就被公司"切割"了 。
还不上的债
2018年8月17日 ， 胡景晖曾在电话会议上表示："以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商 ， 为了扩大规模 ， 以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源 ， 人为抬高收房价格 ， 而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨 ， 长租公寓企业一味满足资本市场的胃口 ， 现在发展严重跑偏了 。 "他还提醒道 ， 如果长租公寓暴雷 ， 会比P2P更严重 。
随即 ， 为我爱我家打拼了18年的胡景晖 ， 被董事长谢勇开除 ， 胡景晖对外表示 ， 压力来自于链家董事长左晖 。
两年过去 ， P2P刚刚清零 ， 蛋壳就接着暴雷了 ， 难道说当年只有胡景晖一个人是清醒的吗?肯定不是 ， 但他一定是碍眼的那一个 。
对行业高管来说 ， 自如、蛋壳被点名 ， 左晖和蛋壳的创始人高靖不开心 ， 我爱我家董事长谢勇估计也不开心--谢勇并不是房地产行业出身 ， 他长期从事金融行业 ， 刚刚"蛇吞象"收购了我爱我家 ， 还签了对赌协议 ， 我爱我家当时也在做长租公寓 ， 就算没有左晖 ， 谢勇估计也要开除这个打自己脸的下属 。
之后 ， 链家继续坐稳行业老大的位置 ， 蛋壳公寓成功上市 ， 我爱我家也完成了对赌协议 ， 老板们满足资本市场的目的达到 ， 中下层员工也在跟着狂欢 。
我们采访了一位自如管家 ， 她表示那时不少房子的收房价格极高 ， 高到她现在"难以理解" ， 上文中"以高于市场正常价格的20%到40%"并不夸张 ， 由于来自如的时间较晚 ， 她自嘲没赶上"好事儿"："那会儿收房管家有的一个月收入能达到二三十万 ， 第二个月就能买辆车 。 "
这场从上到下的大跃进 ， 也给几家公司埋了不少雷 。
这位管家所在的区域 ， 自如最近几年一直处于亏损状态 ， 一套房子的收价和出租的租金往往差异悬殊--有的租金总和比收价高几千元 ， 有的像文章开头蛋壳的那套房子 ， 只高几百元 ， 还有的租金甚至不如收价高 。
最后一种情况 ， 管家介绍称 ， 有可能是当初收价太高 ， 一直租不出去 ， 最后只好降价出租 ， 还有可能是由于拆除了原本的隔断 ， 房间的租金总和一下子大降 ， 转为亏损了 。
当时积极拿房的几家公司大概都是如此 ， 管家形容是"前任挖坑 ， 后人来填" 。 据她了解 ， 这样亏损的区域不在少数 。 不管以什么样的模式来创新 ， 房屋租赁的收入最后一定来自于租户 ， 当房屋的租金甚至难以覆盖其收价时 ， 这个商业模式一定是有问题的 。
不过 ， 长租公寓商业模式上的两个特点 ， 很好地将问题爆发的时间延后了 。
首先 ， 像文章开头的三名租户 ， 分别支付了半年、一年的租金和选择了租金贷 ， 长租公寓会尽量鼓励租客这种"早付多付"的行为 ， 而支付房东的钱则是按月支付 ， 这样就依靠时间差形成了现金流上的"蓄水池" ， 长租公寓就有充沛的现金持续扩张 ， 而收到的新的房子和签约新的租户 ， 又会带来新的现金流入--看起来就像是"庞氏骗局" 。
其次 ， 长租公寓和房东收房的合同签约时长是1~3年 ， 而和租户的合同签约时长一般是1年 ， 即使一开始的收价较高 ， 只要未来的几年将租金上涨 ， 就能逐渐覆盖住成本--有了这个预期 ， 就有投资者愿意一轮轮去投资 ， 即使亏损也能上市 ， 上市再割一波韭菜继续扩张--就像蛋壳公寓一样 。


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（蛋壳公寓融资历程 数据来源：天眼查）
经济学上讲 ， 自由竞争的市场上 ， 技术进步只能在短期为公司带来超额利润 ， 而可以长期带来超额利润的 ， 一定是垄断 。
这样来看 ， 长租公寓显然不存在技术上的突破创新 ， 未来盈利的可能性便在于垄断 ， 当自如、蛋壳等增长到足以形成多头垄断时 ， 就可以普遍提高租金价格了 。 从左晖、高靖到一众投资机构 ， 并不存在"傻子" ， 他们只收割"傻子" 。
蛋壳的悲哀在于 ， 去年年末到今年上半年的疫情 ， 把这个过程打断了 ， 当市场需求不足的时候 ， 原本滚雪球式的增长便出现了问题 ，
今年上半年 ， 蛋壳被曝和房东谈降低租金的事情 ， 如果房东不答应 ， 他们就会解约 ， 如果答应了 ， 房东收到的钱少了 ， 但租客交的钱并没少 。
而自如今年上半年同样也和一部分房东解约了 ， 不过管家告诉「DoNews」 ， 这是由于最近公司要求盈利 ， 会采取"一些手段"把业绩掰正 ， 但不包括强行停房东租金 ， 赔偿也会及时给到 ， 疫情期间还会补贴服务费 ， 对比下很"良心"了 。
这是因为自如背后还有链家做支撑 ， 而蛋壳背后可没有一只会下金蛋的母鸡 。
今年第一季度 ， 蛋壳公寓收入19.40亿元 ， 净亏损12.344亿元 。 从招股书来看 ， 蛋壳公寓在2017年、2018年、2019年分别营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元 ， 净亏损2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元 。 营收越多 ， 亏损就越多 ， 从不盈利 ， 在这一点上蛋壳公寓可以说是不忘初心 ， 有始有终了 。
蛋壳暴雷之后 ， 胡景晖11月23日曾在微博估算了下蛋壳的资金缺口 ， 他给出的答案是至少100亿 ， 这个数字和暴雷的头部P2P平台不相上下 ， 他两年前的预言被部分证实了 。


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而蛋壳公寓公司联合创始人、董事兼CEO高靖 ， 早在今年6月因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资而受到地方政府部门调查 ， 无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责 。 有一种说法认为 ， 如果高靖没出事 ， 蛋壳可能还没事 。
几天前 ， 从上市时13美元跌到不足2美元的蛋壳 ， 在负面消息下股价居然迎来了一波上涨 ， 原因是有消息传出我爱我家考虑收购蛋壳 。
这或许就是资本故事的力量 。
解不开的结
蛋壳暴雷引起了空前的社会关注 ， 还有一个原因 ， 是关乎"住"这一基本生活需求 ， 而且真实地损害到了人民的利益 。
长租公寓成功地让租户和房东都成了输家 ， 并引发了严重的对立--这几天房东停水停电、撬锁撬门 ， 甚至双方对峙的消息屡见不鲜 。
老老实实交钱的租户自不用说 ， 房东也是受害者 。 我们采访了一位三十出头的女性蛋壳房东 ， 她有一处位于刘家窑的97平米的三居室 ， 靠多年积蓄付的首付 ， 还在还房贷 ， 每月的6号 ， 蛋壳会打给她7481元 ， 她自己则在离公司更近的地方租房住 。 11月6号 ， 蛋壳没有打过来钱 ， 她也不知道怎么办才好 ， 只是计划在15天违约期满时再联系下租户看看 。
近期 ， 「DoNews」前往位于北京的蛋壳公寓总部 ， 有些破旧的大楼下排着长队 ， 年轻一些的多是租户 ， 年纪较大的多是房东 ， 现场还有维持秩序的保安和辅警 。
据我们了解 ， 在蛋壳北京总部 ， 这里的办事效率并不高 ， 要排号 ， 并且每天的号只有几百个 ， 而蛋壳一季度财报显示其运营的公寓数目达到41.9万间 ， 受其影响的租户和房东 ， 几百万应该是有的 。
在场的所有人都知道蛋壳没钱了 ， 但不在这里等 ， 他们也不知道去哪里 。 房东害怕房客不肯搬走 ， 房客担心被换锁和驱赶 ， "家"反而成为了不安的缘由 。
截至「DoNews」发稿 ， 还没有统一的处理方案出来 ， 不过据称微众银行目前提示租户暂时无法还贷 。 在蛋壳事件中 ， 还值得一提的是租金贷这种"金融创新" ， 这也是长租公寓的标配之一 ， 租户相当于向微众银行等机构贷款 ， 而微众银行则一次将一年的房租打给蛋壳 ， 部分租户无比纠结不敢搬走的主要原因就是 ， 要是搬走了 ， 还要还钱怎么办?
但这一形式显然对蛋壳极为有利 ， 要是蛋壳自己去贷款 ， 反而还没办法这么轻易地获取资金 ， 也因此 ， 长租公寓一直鼓励租金贷 。 自如管家告诉「DoNews」 ， 每有一位租户选择了租金贷 ， 管家都会获得50元的提成 ， 并且会有专门推荐贷款的人来给管家门培训 。 不过她作为"良心管家" ， 一般不会建议 ， 因为算上利息 ， 实际上租户分期支付的钱 ， 要比季付更贵一些 。
按她的经验 ， 自如大概只有十分之一的租户选择了分期 ， 应届生基本都会选择分期 ， 因为可以免手续费 ， 服务费还会有折扣 。 至于蛋壳公寓 ， 租户选择分期的比例暂时不清楚 ， 但根据「DoNews」目前采访的情况来看 ， 要高于自如的比例 。
所以当蛋壳暴雷后 ， 相当一部分租户就会面临这一尴尬的局面 。 实际上 ， 蛋壳和房东到底是租赁关系还是委托关系 ， 现在也没有明确的说法 ， 不同地区莫衷一是 ， 长租公寓模式上的创新 ， 让监管都有些跟不上了 。
当潮水退去后 ， 才知道谁在裸泳 ， 蛋壳公寓让我们看到了一地蛋壳 ， 但长租公寓的故事并不算结束 ， 甚至对某些公司来说还是利好 。
就在今天 ， 自如正式宣布并购贝客青年精品公寓 ， 入局集中式公寓 ， 至此 ， 自如已经覆盖了分散式合租、整租、豪宅、集中式独栋和社区等租住产品 。
寒冬之际好抄底 ， 巴菲特所说的"在别人恐惧的时候贪婪" ， 在实体经济中也适用 ， 毕竟 ， 就算所有的中介都"坑" ， 没房子的人 ， 也还是要找地方住 。 也许 ， 真的有"热心"的资本 ， 愿意拉蛋壳一把呢?
【蛋壳|暴雷之后，一地蛋壳】但人不是资本 ， 在北京的冬天里无家可归 ， 真的太冷了 。