国君固收 | 远离雷区的优质民企都有哪些特征？( 九 )_来源：国泰君安证券研究民企信用风险让

例如滨江集团是一家深耕杭州房市的企业，其购地策略就是扎根杭州，辐射上海及长三角富裕县市，即“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”。世茂股份在拿地区域方面就主要位于长三角和环渤海核心城市群。中国国贸的土地储备均位于北京市CBD核心地区。

3. 净负债率为同行业较低水平，财务风险低

我们所筛选的好民企中，房地产企业的净负债率和剔除预付账款后的负债率都不高，作风也都比较稳健，能够在房地产的周期起伏中稳步前行。

在近280家发债房企中，这六家好民企的净负债率处于较低水平，除了滨江集团其他五家的净负债率都在前四分之一分位中，而滨江集团在2016年和2017年的净负债率分别为-14%和-4%，2018年上升到98.06%，主要因为滨江集团2018年扩张了公司规模，而即使这样其净负债率在整体发债企业中仍处于中等偏下水平，且其有息流动负债占有息负债20.59%，远低于货币资金，短期内的偿债压力也比较小。

4. 独特的运营体系提高运行效率，降低对外部融资的依赖

商业地产有万达商业的“订单式商业地产”运营模式，即先招商后建设开发，其与商户建立了良好的关系，商户与万达共同选定建设地址，联合发展，在选址之后各商户可以在建设中提出具体化要求，个性化定制，在租金方面使用平均租金的模式，双方不需将过多精力放在租金上，而是专注于业态的组合和商场的整体规划上。万达商业的这种独特运营模式降低了其开发的风险，提高了开发项目的速度和效率，并且也能够获得充足的开发资金。