【方正地产中报综述】销售拿地齐放缓，降杠杆初见成效 ——2019年房企中报综述_来源：方正证券（维权）研究核心观点销

来源：方正证券（维权）研究

核心观点

销售增速放缓，权益比例下降。上半年CR5的销售增速放缓最明显，全口径金额和面积的月平均增幅分别为3.7%和-0.3%，较去年同期分别下降28.8和35.6个百分点。上半年各梯队权益比例明显下滑，CR100的权益比例为74%，同比下降了7个百分点;受此影响，与2018H1相比，权益口径的销售集中度下降。

土地市场量缩价涨，龙头房企拿地态度分化。上半年百城土地成交总建面为5.7亿平，同比减少3.5%，降幅扩大3.2个百分点；楼面均价为3157元/平米，同比上涨23.3%，增速达2017年来的最高值。但随着融资收紧政策密集出台，6月的土地市场量价齐跌，成交土地建面和楼面价单月增速分别为-2.5%和43.7%，同比分别下降了13.6和15.7个百分点。上半年万科、保利地产和招商蛇口拿地强度明显减小，拿地销售比（金额）较2018年分别减小了19、24和20.6个百分点；新城控股、龙湖集团和绿地控股拿地强度大幅增加，拿地销售比分别增长了16.5、15.8和15.6个百分点。

地产A股整体盈利能力提升，杠杆率下降，现金流压力较大。上半年营收和归母净利润的增速分别为21.3%和13.4%，较2018H1营收增速提升1.2个百分点，业绩增速下降了27个百分点。毛利率（32.5%）同比提升了1.5个百分点，三费率（11%）同比下降了0.4个百分点。整体ROE（6.16%）同比上升0.14个百分点。剔除预收款项后的负债率（53.7%）、净负债率（105.6%）和有息负债率（33.3%）同比分别下降了1.2、5.3和2.1个百分点。货币资金增速同比下滑0.9个百分点，经营性现金流净额与2018年年底相比由正转负。