【方正通信】数据港深度报告：被低估的高成长IDC资产——外资视角看数据港投资价值(16)_来源：方正证券（维权）研究-摘要-1.海

复盘启示之四（EQIX，QTS，DLR & GDS）：IRR对估值影响有限，需要结合资金成本进行综合考虑。我们根据EQIX，QTS，DLR & GDS几家上市公司披露的公开数据，以历史单位机柜or单位面积租金为依据，参考其新建项目的投资额和机柜规模（或可租面积）对四家公司的项目IRR进行了测算。可以看到，IRR和估值倍数没有明显关系，DLR和GDS的IRR在15%附近，二者估值并不相同，显然GDS的高增速对估值影响更显著。另外一方面，QTS在IRR最低的同时其估值也相对较低。我们认为IRR的高低还应结合资金成本来综合考虑，鉴于业务扩张力是更重要的评价指标，企业的资金成本更低意味着可以接受IRR更低的项目，从而更易提升其市占率。

综合以上，通过对海外同类资产的研究，我们认为可以依次通过如下五个因素对IDC资产的估值作大致判断：1）IDC资产的业绩确定性是近年来其估值水走高的主要因素；2）业务的扩张速度即未来的快速增长是推高IDC资产的核心因素；3）REITs化并不是推动公司估值上升的核心要素，REITS化所带来的融资能力和成本方面的优势转化为公司的扩张能力才是关键；4）IRR的水平过低会导致一定的估值折价，但需结合公司的资金成本来看；5）分红高低对公司估值几乎没有影响。