【方正通信】数据港深度报告：被低估的高成长IDC资产——外资视角看数据港投资价值(14)_来源：方正证券（维权）研究-摘要-1.海

2.3 海外IDC类资产估值逻辑演绎，长期增长预期是提升估值的核心

海外IDC资产估值方法通常采用绝对估值法（DCF折现等）或相对估值法（P/AFFO、P/FFO、EV/EBITDA等）。绝对估值法适用于任何资产的估值评价，但也并不是没有缺点，贴现率和永续增长率等参数的波动对结果的扰动很大，因此我们在本篇报告中主要讨论相对估值法。由于IDC企业普遍采用重资产模式，不同企业之间的投入阶段、资产结构（例如是否拥有物业）、折旧年限等不尽相同（会计准则规定的折旧年限并不是固定数值而是一个方位），因此用P/E指标会使得在特定情况下，两个经营性现金流相同的企业，净利润相差过大导致P/E指标失去可比性。参考美股估值体系，常用P/AFFO、P/FFO、EV/EBITDA等方法对标的进行估值。考虑到国内企业并不披露AFFO和FFO等会计科目，因此本篇报告主要通过复盘美股IDC企业的代表：零售龙头EQUINIX、批发龙头DLR以及体量较小但增速较高的DGS、QTS的估值水平，来探究影响美股IDC企业估值倍数的核心要素。

复盘启示之一（EQUNIX & DLR）：IDC资产的投资价值已获海外市场认可，估值具备一定的确定性溢价。通过对比分析2008年至今EQIX和DLR的EBITDA同比增速以及二者对应的估值变动情况，可以得到1）2008-2011年，EQIX和DLR的EBITDA增速都处于较高水平，但EV/EBITDA倍数基本维持在15倍以下的水平；2）2015-2018年，二者EBITDA增速提升，EV/EBITDA倍数也提升至20倍左右；3）2019E-2020E，EBITDA增速下降至10%以内，但EV/EBITDA倍数仍然维持在20倍左右。我们认为2015年以来的估值提升主要来自两个方面：1）基本面角度，在云计算、视频等产业的带动下，网络流量快速增长，数据中心的需求确实比较强劲；2）市场角度，IDC类资产长期跑赢大盘，产业逻辑和投资价值越来越得到机构的认可，IDC资产的租约通常在5-10年之间，业绩的确定性较强。