有一种商业模式，叫“学不会”的新鸿基( 五 )_：有一种商业模式

资料来源：行业研究；制图：商业地产头条

租售并举前期（1975~1987年），新鸿基总租金收益已从400万升至3.4亿，净租金收益达到2.3亿，贡献了经营利润（EBIT）的15%。比例虽然不高，但能力和经验的积累为其大规模拓展投资物业奠定了管理基础。

进入转型期，恰逢战后香港最长地产牛市，期间虽有小波动，但整体上扬。此阶段，香港住宅价格平均增长了815%，零售物业价格平均增长了944%。

1987-1990年，香港甲级写字楼、私人住宅A类楼宇、私人零售业楼宇的租金收益率均值分别在9%、9%、8%左右。新鸿基在香港核心地段物业，以成本计算的租金收益率十分可观。

通常，“租售并举”模式的核心，在于租金收益，而不是投资物业的资产升值收益。但随着90年代后行业租金收益率波动下滑，当前商业地产贡献在于提供稳定现金流。

数据显示，1995年，香港商业物业的租金收益率已降至5-6%；亚洲金融危机前夕，进一步降至4-5%。至2018年，则稳定在3%左右。

有一种商业模式，叫“学不会”的新鸿基( 五 )