房地产市场为何出现两大背离( 二 )_来源：李迅雷金融与投资lixunlei0722）

2、背离二：销售持续降，投资却很好。从2018年以来，尽管房地产销售增速持续下行，但房地产投资却持续走高，当前仍维持在10%以上的高位，与之前二者走势一致的规律不符合。我们认为，一个非常重要的原因还是土地购置统计的滞后问题，剔除土地购置后，房地产投资增速只有5%附近，并没有数据显示的那么强。另一方面，本轮房地产投资的韧性与去年房地产企业的高周转模式也有关系，之前已经开工的项目仍会继续施工。

3、是否有一种资产，价格一直横盘？负增的地产销售，大降的土地成交，均印证了地产周期的下行，尽管官方数据相对平稳，从其他数据来源看，我国房价也有调整压力，高企的房地产投资增速也会趋于下降。但本轮房子主要集中在居民手里，地产周期下行速度也会相对慢一些。一种资产价格不上涨就会下跌，不太可能长期维持在同一个水平横盘。边际的交易者往往是影响存量资产价格的关键，只要有交易，价格势必就会波动起来。

1背离一：交易已冷清，房价又火爆

当前房地产市场最明显的背离是价格和数量的背离。从去年年中至今，随着棚改货币化刺激政策的退潮，我国房地产销售面积和销售金额增速均在明显走弱，当前已经处于负增长的状态，而国家统计局发布的70城房价同比增速却明显上行。从历史情况来看，房地产量价的走势非常符合典型的资产特征，即价格涨的时候，交易很活跃；价格跌的时候，交易也很清淡。