从万科折戟“万村计划”看地产创新为什么难( 六 )_：从万科折戟“万村计划”看地产创新为

这对万科来说当然是一个最优的选择，但对于整个行业来说却并不是好事。

还是以长租公寓为例，租赁市场是一个号称万亿规模的市场，而且随着各地政策的跟进，前期吸引了众多资本跑马圈地。

据一位长租公寓从业人士介绍，万科的进入带着浓浓的“地产思维”，比如激进的财务测算，“万村计划”的推行，万科给出的财务模型是每年5%-10%的租金上涨，这在理论上是成立的，在新房销售上也是可以操作的，但实际上租金能否上涨影响因素众多，与当地经济增长水平、人均收入、政策等息息相关，很多时候涨租金并不容易。

另一个地产思维是追求大规模和快周转，比如万科在短短一年时间内，租下2000栋民房，造成短时间内在租赁押金、改造装修上投入大量资金，而租赁市场租金回报周期长，完全无法与新房销售相比，赚的是小钱、慢钱，以至于无法形成良性投资循环。

万科等巨头的“地产思维”指导下，众多房企、社会资本趋之若鹜，而且都企图以规模而非运营取胜。租赁市场的“网红”自如虽然去年负面舆情不断，但还是宣称到2018年底管理公寓突破100万间。而规模之下，要追求利润的回报，问题就产生了，从网上的报道看，吐槽自如房间小、空气差的都还是小事，甚至有房间爬满白蚁、暗藏摄像头，刚装修两天就出租等恐怖剧情。