智通编译 | 伟禄集团(01196)否认的这份沽空报告究竟说了什么？(30)_：智通编译|伟禄集团(01196)否认的这份

-两处房产均位于龙华区观澜镇。观澜购物中心距观澜物业5公里，位置优于观澜物业；

-观澜购物中心由两部分组成，分别于2017年和2018年完工。观澜地产于2017年6月竣工；以及

-观澜购物中心总建筑面积25168平方米，观澜地产商业空间16716平方米。

因此，我们认为观澜购物中心的估价将为观澜地产的商业空间提供有益的参考。观澜购物中心的首个月租金为45人民币/平方米/月，每三年上涨5%。我们对观澜地产的商业空间采用相同的租赁结构，我们认为这有利于伟禄集团，尽管有两个必要的调整：

-观澜购物中心租赁期为8年，而观澜物业仍有63年的土地使用权；

-伟禄集团最新的长期债务利率为5.7%，我们将其作为估值的贴现率。

因此，观澜地产的商业空间价值为11982元/平方米。以3.0%而非5.7%作为折现率，观澜地产的商业空间价值为人民币22159元/平方米，占收购估值的43%。实际上，5.2万元人民币/平方米收购估值仅意味着贴现率只有0.29%。

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