恒大研究院：中国城市群分为3个梯队，去这些地方拿地不会错！( 二 )_：恒大研究院：中国城市群分为3个梯队

从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长，20-59岁的主力置业人口增速从2008年开始明显回落，并在2014年开始出现小幅负增长。另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59岁人口在主力置业人口中占比曾在1995-2009年明显提升，但彼时尚处于房改后住房需求集中释放时期，套户比不足1，各年龄段均存在大量首次置业现象。而2014年以来， 35-59岁人口占主力置业人口比重再次进入持续上升通道，此时套户比已达到1.07，表明追求居住品质的改善需求人群占比增加。

1.2“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢

在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，未来房地产市场销售将回归居民自住需求中枢。

第一，棚改货币化安置红利逐步退出。2014年起棚改货币化安置比例大幅提升，我们测算，2014-2018年棚改货币化安置共拉动商品房销售面积6.73亿平，占销售面积的9%。从2018年起，棚改货币化对房地产销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。棚改融资方式由PSL支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债，融资规模大幅减少，货币化安置比例随之降低。二是新开工减少。2019年棚改新开工套数285.3万套，比2018年实际新开工套数减少54.5%；根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。