全球房地产泡沫启示录：? 黎明前的黑暗总是静悄悄(19)
这一切的起源来自于1980年代的开放：
菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制 ， 1986年允许外资利润自由汇出；
1986年 ， 马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；
同年 ， 印尼亦放松了对资本账户的管制 。
到了1994年 ， 东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换 ， 金融市场基本完全开放 ， 大量国际私人资本流入东南亚地区 ， 同时银行信贷开始大量扩张 。
1986-1994年 ， 各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大 ， 其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11% 。
但资金流首先推动的是主要城市的房价 。
印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;
马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;
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