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审计干货——物业公司的车辆管理 ， 如何审计？一篇文章就够了！
地产企业的繁荣期已过 ， 将会慢慢落幕 ， 但物业管理却不断精细化 。
所以 ， 对物业公司的管理审计 ， 其要求也会越来越高 。
今天就唠唠物业公司管理过程中 ， 令人头痛的问题：车辆管理 ， 这也是物业审计的重点内容 。
上一篇文章说的地上车位 ， 主要是针对老旧小区的 ， 这一篇就讲讲地下车位的管理 。
内容有一点点儿烧脑 ， 非专业人士看了可能会觉得枯燥 ， 不过却是纯纯的干货 。
文章可能会为大家眼中“万恶”的物业和地产企业说话 ， 请求勿喷！
一、免费安装的道闸
好多物业公司 ， 都会在地库出入口加个车辆“道闸” ， 也叫“车库门禁系统” 。
可能很多人觉得：会感应、会拍照、会识别车牌号、又能语音提醒 ， 应该是一套很高级智能化的东西 。
孰不知：那一套道闸系统 ， 大多数情况下都是有人给免费安装的 。
大家可以观察下 ， 在道闸的抬杆上一般会带有翻页广告 ， 就是那些广告养活了道闸系统 。
但是 ， 如果想管理好车辆 ， 仅有这一套道闸系统是不够用的 ， 还得有后台的数据管理系统 ， 包括：车辆登记、各类收费记录、出入记录、特殊系统 ， 与出入摄像头联等 ， 全方位信息的整合和联动 。
一般情况下 ， 这个后台服务系统是要收费的 ， 不同牌子的软件 ， 价格不同 。
二、先区分车辆性质和收费标准
想要做好车辆管理审计 ， 必须先弄清车库里面会有什么车 ， 大致几类：（也可以更细化哈）
1.业主车 ， 买了车位的 ， 只交车位服务费 。
2.临时车 ， 没有车位 ， 必须交临时停车费 ， 还可以细分：业主临时停车 ， 来访车等
3.租车的 ， 有半固定车位 ， 交租金 。
4.服务车 ， 如消防、警车、急救、垃圾等各类免费停车的 。
不同的车 ， 收费标准不一样 ， 所以 ， 要先看清楚收费标准 。
说一个省会城市市区的参照价吧（不同城市 ， 不同位置的小区一样）：单个车位 ， 服务费60元/月；租金600元/月；临时停车费24元 /天（时间越短越贵 ， 临停超1小时可能就8元） 。
三、业主车
业主车 ， 简单说就是小区的业主 ， 购买了车位 ， 停自己的车 ， 主要涉及几个问题：
1.车位服务费不交怎么办？
服务费 ， 物业公司一般情况是可以强控的 ， 收费本身不高（特殊小区除外） ， 也不会有多少业主真得想赖掉这个钱 。
所以 ， 如果服务费到期 ， 物业公司是可以严控车辆正常的扫车牌入库 ， 就算入库也要按临时车交费 ， 促使业主交服务费 。
临时停车费用当然要远远高于服务费（服务费一个月几十元 ， 临时停车一天几十元） 。
审计程序：按服务收取标准 ， 计算车辆有效停车时间 ， 与车辆管理系统（道闸系统）中的有效期对比 ， 并查验超出有效期的出入记录 。
2.还要查哪些内容？
（1）服务费是否连续？无论停不停车 ， 服务费的收取必须连续 ， 和物业费一样 ， 人住不住都得交费 。
审计方法：历史交费记录与启用时间对比 。
（2）服务费有效期与车位管理系统（道闸）是否一致？验证是否实际停车时间超出服务费时间 。
审计方法：交费记录计算有效期 ， 与车位系统对比 ， 找出异常 。
（3）一位多车控制 。 业主只买了一个车位 ， 但却会有好几辆车 ， 这种情况怎么办？
最好要控制下可停车辆 ， 比如：一个车位只准对应两辆车或三辆车 ， 多出的车 ， 就算交了车位服务费 ， 也不得作为业主车出入 。
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