这或许又是一个“傻白甜”被“贪经纪“坑的故事 ， 故事里女主和她的地产经纪联手完成了一件彻头彻尾的傻事 ， 而代价就是15万加元的定金全军覆没 ， 还差点被征了59万加元的“海外买家税” 。
故事发生在2021年 。
最初 ， Zhang女士还不是加拿大永久居民 ， 但她的PR申请已经在路上 ， 按照移民审批的进度 ， 如果不出意外她会在2021年成为加拿大永久居民 。
既然就要成为加拿大的“自己人”了 ， 那提前买个房为未来的移民生活做好准备总可以吧 。
就这样 ， Zhang女士委托了一位地产经纪作为自己的代理 ， 开始在温哥华物色房子 。
很快 ， 地产经纪帮助Zhang女士找到了一处位于温哥华西区PointGrey社区的豪宅 ， 当时的售价在300万加元左右 。
经过买家经纪和卖家经纪的撮合 ，Zhang女士和卖家达成了协议 ， 双方商定在2021年4月26日完成交易 ， 并支付了15万加元定金 。
根据法庭文件 ， 在双方约定的交易时间到来之前 ， Zhang女士已经取得加拿大移民纸 ， 这时候的张女士认为 ， 自己已经是加拿大永久居民 ， 所以买房就是加拿大居民买房 ， 不需要支付税率高达20%的海外买家税 。
但现实的情况是 ， 交易是在加拿大境内发生的 ， 而发出移民纸的行为是在加拿大之外发生的 ， 如果想证明买家Zhang女士不是海外买家 ， 而是加拿大永久居民就需要Zhang女士带着足以证明自己是加拿大永久居民的文件到现场完成交易 。
否则 ， 就将被定义为“海外买家” ， 需要支付高达59万的海外买家税！
当然 ， 2021年决定买房的Zhang女士还不知道自己已经踩了大雷 ， 就要倒一场大霉 。
回顾当时的加拿大媒体报道可以发现 ， 2021年上半年加拿大有“旅行禁令” ， 所有在海外已经拿到移民纸的新移民在不满足一定条件的情况下还不能入境加拿大 ， 即便移民纸过期也只能继续等 。
直到2021年6月 ， 加拿大移民局才解除禁令 ， 允许在加拿大境外还没登录加拿大的新移民可以自6月21日起持有效移民纸入境加拿大 。
而且入境加拿大并不容易 ， 需要提供72小时内有效的核酸检测；3天隔离酒店预定；14天隔离计划；需要使用 ArriveCAN进行登记 。
细心的吃瓜群众已经发现 ， Zhang女士与卖家约定的交易时间是2021年4月26日 ， 距离可以入境的6月21日还有50多天 。
除非卖家愿意等 ， 否则Zhang女士已经不可能按时抵达加拿大境内完成这笔交易 。 Zhang女士只能通过地产经纪远程交易 ， 但如果Zhang女士不能抵达加拿大 ， 则税局会征收Zhang女士高达59万的海外买家税 。
300万的房子要交59万的税 ， Zhang女士还没傻透腔 ， 所以果断拒绝了这个选项 ， 转而通过地产经纪希望卖家能延长交易时间 ， 等Zhang女士入境加拿大后完成交易 。
而卖家也果断拒绝了这个提议 ， 并要求没收Zhang女士支付的15万定金 ， 作为对其违约的惩罚 。
15万加元差不多是温哥华普通家庭两年的税后收入 ， 怎能白白拱手奉上 ， 双方多次协商也无法达成一致 。
2021年10月13日 ， 卖家Anne Nijola Ambroziewicz将Zhang女士告上法庭 ， 要求拿到15万加元的定金 。
在法庭辩论中 ， Zhang女士表示她被自己的地产经纪误导了 ， 以为自己只要获得加拿大移民纸就可以豁免海外买家税 。 直到交付定金后才知道自己必须在2021年4月26日前抵达加拿大完成交易 。 但当时加拿大有旅行禁令 ， 她无法从中国前往加拿大 。
Zhang女士还告诉法庭 ， 她当时尝试向加拿大政府申请旅行豁免但遭到拒绝 。 所以是客观因素导致她无法到加拿大完成交易 。
按照中文的表达方式 ， 这属于“不可抗力” ， 所以没有按时房产交易不是违约 ， 而是基于“超出各方控制的特殊事件或情况” 。 她只能在延期的情况下完成合同 。
听到这 ， 吃瓜群众是不是觉得Zhang女士的说法也很有道理 。 但问题是这起民事诉讼不由旁观者一人一票决定 ， 而是法官作出裁量 。
