图为庭审现场 。
导读
住房是每个家庭的头等大事 ， 随着我国乡村振兴建设不断推进 ， 美丽乡村蝶变升级、农村改革展现活力 ， 农民收入持续增加 ， 也带动农村建房市场的繁荣发展 。 在建房过程中难免会产生一些利益纠纷 ， 建房施工合同纠纷尤其多见 。 能否在懂法守法的情况下 ， 有效避免暗藏的法律风险 ， 保障自家小院顺利建成 ， 成为建房人关注的焦点 。 日前 ， 北京市顺义区人民法院审理的几起有关案件 ， 围绕民法典合同纠纷的相关法律规定及具体变化 ， 详细释法析理 ， 为民解困 ， 切实维护建房施工双方的合法权益 ， 为村民增添满满的安全感、幸福感 。
增项减项写在纸上 白纸黑字说得清楚
吴某在农村有一间老房 ， 空气清新、鸟语花香 。 美中不足的是 ， 一赶上下雨 ， 老房子的窗户和屋顶就开始漏雨 ， 这让吴某十分头疼 ， 于是下定决心把房子重新翻建 。 2021年4月5日 ， 吴某在朋友的推荐下联系到了包工头姚某 ， 便与姚某签订委托盖房协议书 ， 约定姚某为吴某包工包料盖平房 ， 每平方米1300元 。 完工后 ， 吴某支付了工程款15万元 ， 姚某要求吴某支付包括化粪池在内的剩余工程款38688元 。 双方对部分项目的费用产生了争议 ， 姚某遂诉至法院 。
吴某认为 ， 姚某曾口头承诺免费给自己安装走道门但实际未安装 ， 应当退还相应费用；此外姚某还承诺 ， 化粪池包含于下水工程之中 ， 因此不应属于增项 ， 自己无需额外付费 。 据此 ， 吴某不同意姚某的诉讼请求 ， 并提出反诉 ， 要求姚某返还吴某多付的1.3万元工程款 ， 赔偿需要整改的工程费用3.8万元 。
■法官讲法典
上述案例中 ， 关于安装走道门的问题 ， 吴某主张姚某曾口头承诺免费为其安装 ， 姚某对此不认可 。 根据法律规定 ， 对于增项是否约定为赠送项目发包方负有举证义务 ， 即本案中的房主吴某 。 安装走道门是否属于赠送项目在合同中没有明确约定 ， 且吴某并未提供相关证据予以证明 ， 故法院对于赠送项目的主张不予支持 。
根据民法典相关规定 ， 合同生效后 ， 当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的 ， 可以协议补充；不能达成补充协议的 ， 按照合同相关条款或者交易习惯确定 。 关于化粪池是否属于增项的问题 ， 由于协议书并未就化粪池项目进行约定 ， 虽然双方承包方式为包工包料 ， 但并无法解读出姚某需要承担该施工内容 ， 且吴某也未提交相关证据予以证明 ， 故法院认定化粪池属于增项部分 ， 因双方无法就化粪池的沙子水泥费用及人工费等达成一致 ， 法院将酌情予以确定 。 最终 ， 法院判令吴某支付姚某工程款2.8万元 ， 驳回姚某、吴某其他诉讼请求 。
【农村建房有合同 依“典”定责解纷争】实践中 ， 农村建房施工合同普遍存在以下三点容易遗漏的风险点 。 第一 ， 对于施工方口头承诺赠送的施工项目 ， 当事人往往会忘记在合同中约定；第二 ， 部分项目与某些合同通常载明的施工项目具有连贯性 ， 也极易被房主忽略 ， 如化粪池、下水井与下水工程具有连贯性 ， 许多涉案合同中未就化粪池、下水井进行约定；第三 ， 对于部分赠送施工项目的赠送内容不明确 ， 例如垒院墙、平整院子 ， 施工方称赠送该类项目的本意通常是免去人工费用 ， 但房主却认为是包工包料 ， 导致双方对费用产生分歧 。 因此 ， 对于建房施工中所有增减项 ， 双方都应当明确记载于书面合同中 ， 避免口头约定的出现 ， 防止因合同事项约定不明导致争议事项在庭审中无据可依 。
合同约定给款进度 私自毁约需担责任
王某见同村人近年来纷纷盖起二层小楼 ， 自己也准备翻建一下自家房屋 。 王某找到包工头李某 ， 二人签订了农村建房施工合同 ， 约定李某为王某建设二层楼房一栋 ， 分四次支付款项 ， 第一次完成开槽付款6万元 ， 第二次打垫层往上至圈梁付款5万元 ， 第三次圈梁以上至封顶付款6万元 ， 第四次付清尾款 。 合同签订后 ， 李某带着施工队开始施工 ， 王某也按约定进度给款 。 当李某干到打好垫层、尚未完成圈梁之时 ， 突然发现工程预算少于实际工程款金额 ， 故向王某提出提前预支下一阶段工程款 ， 二人协商未果后 ， 李某表示不再继续施工 。 随后 ， 王某找到其他包工队完成建房 ， 并向法院起诉李某 ， 要求其退还多支付的工程款并承担违约责任 。
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