明确以公告之日为正式的评估时点 ， 可以与征收实务中的预估时点相区别 ， 通过配套措施保护被征收人的合法权益 。 [7
笔者认为 ， 直接将公告之日作为私有产权的时间界限 ， 这种“一刀切”的规定更具普遍性和确定性 ， 有其积极意义：一是锁定评估对象 ， 防止突击建房、改变用途 。 与《国有征补条例》第16条第1款规定的精神相符 ， [8
不鼓励“确定房屋征收范围后 ， 不当增加补偿费用”的投机行为 。 二是统一补偿标准 ， 防止权力寻租、有损公平 。 因人而异的评估时点只会增加被征收人的“寻租”空间 ， 导致不当增加补偿费用的现象严重 ， 对依法搬迁的住户不公 ， 极易引发征迁“回流” 。 三是因公告张贴于征收范围内及其周围醒目、易于公众阅读的地方 ， 也因公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等重要事项 ， 没有比之更适合作为同一征收项目评估时点的时间节点 。
尽管原则易于阐述 ， 但运用征收权的具体细节却常常导致棘手而有争议的问题 ， 比如之前热议的“公共利益如何界定”问题 ， 以及本文涉及的“如何看待合理补偿”问题 。 有人提出 ， 评估时点“一刀切”的规定过于僵硬 ， 在估价目的明确的情况下 ， 未考虑迟延补偿、补偿间断等特殊情形下导致的评估时点与评估对象的实际状况、房地产市场的交易行情不匹配的问题 ， 无法如实体现财产的应有价值 ， 进而有碍公平补偿原则的实现 。
二、问题的现状：对确定评估时点的不同观点
以房地产估价为例 ， 估价时点是估价结果的对应日期 ， 是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间 。 [9
住房和城乡建设部《房地产估价规范》（2015年 12月实施）规定 ， 房地产的市场价值评估 ， 应遵循价值时点原则 ， 评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或者价格 。 房地产估价行业认为 ， 同一房地产在不同的时间段通常具有不同的市场交易价值 ， 房地产的市场环境变化和房地产本身的物理属性变化共同导致了房地产价格和价值的随之变化 ， 因此评估实务操作中要求房地产估价师必须遵循价值时点原则 。 [10
简而言之 ， 房地产估价实务中的价值时点原则 ， 一是强调“先有评估时点 ， 后有评估价值” ， 是特定时点的市场价值；二是该时点价值深受评估对象的实际状况以及房地产市场的交易行情影响 。
（一）有观点认为 ， 同一房屋征收项目只有一个评估时点 ， 而且是法定的评估时点 。 房地产估价行业认为 ， “征收决定生效之日”作为评估时点有其利处：[11
一是征收决定生效之日的时间明确 ， 可减少评估中确定评估时点的随意性；二是与《估价意见》中规定的“拆迁许可证颁发之日”的评估时点相衔接 ， 使政策具有连续性 ， 不会因评估时点的改动引起不必要的麻烦；三是一个征收项目内的被征收房屋的评估时点相同 ， 可使该征收项目内被征收房屋评估所依据的房地产市场状况相同 ， 从而使不同被征收人之间得到的补偿相对公平合理 ， 也避免由于评估时点的随意性引起被征收人相互攀比和导致不必要的争议 。 出于统一补偿标准的考虑 ， 有以下具体观点：
1.估价时点的确定性有助于维护补偿标准的统一性 。 以旧有的《城市拆迁条例》及相应的《估价意见》为例 ， 规定在同一拆迁许可的同一拆迁期限内 ， 对被拆迁人只能适用一个评估时点 ， 即为实现被拆迁人之间的公平补偿 ， 要求在同一拆迁期限内对所有被拆迁户采纳统一的补偿标准 。 [12
2.非法定评估时点的评估报告宜仅作为参考 。 应严格依照现行的法律规定以及技术规范进行价值评估 ， 非法定时点确定的评估价格就不是合法有效的补偿价格 。 所以 ， 从依法征收角度 ， 非法定时点所确定的评估结果在功能上 ， 不能替代法定评估时点的评估结果 ， 只能作为调整今后补偿方案的市场参考 。 实务中 ， 还应当提示申请评估的委托方 ， 用于产权调换的安置房等也应当按照法定评估时点来进行调整 。 [13
3.严格把握估价的基准时间 。 “也即要把握准确评估的时间节点 。 本条所规定的‘房屋征收决定公告之日’应当作为房地产价格评估的基准时点 。 对于一些大的项目可能需要分期分段实施的 ， 可以分批次作出征收决定 。 同时 ， 如果征收决定与补偿决定间隔时间较长 ， 除了以房屋征收决定公告之日作出评估报告外 ， 在实际支付补偿款时 ， 有必要考虑被征收人因晚拿到补偿金之合理损失等因素 ， 也可通过补助方式支付 。 ”[14
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