实践中 ， 会在征收公告上载明签订补偿期限 ， 一般都在公告之日起1年之内 。 二是估价程序要求估价师在撰写估价报告时 ， 载明“估价报告使用期限” ， 该期限从出具估价报告之日起计算 ， 使用估价报告不得超过有效时间；如何确定具体估价报告的有效使用期限？房地产估价行业要求估价师结合估价目的 ， 预计估价对象的市场变化程度来确定 ， 一般不宜超过1年 。 [34
此外 ， 《房地产抵押估价指导意见》第26条第1款对估价报告的有效期限进行区分规定：一般而言 ， 估价报告的有效期不得超过1年 ， 从报告出具之日起开始计算；特殊情形下 ， 如估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的 ， 应当进行适当修正 ， 合理缩短估价报告的可使用期限 。 据此论之 ， 房地产市场状况是判断合理期限的一个重要因素；1年之内房地产市场价值波动较小 ， 在1年之内作出补偿的不易对被征收人产生实质损害 。
2.关于完成补偿问题 。 房屋征收补偿类似于私有产权的市场交易 。 要考虑迟延履行的存在 ， 不能简单认为签订补偿协议的或者作出补偿决定的就视为已经完成补偿职责 ， 还要看征收部门的履行情况 。 征收部门积极履行补偿决定或者补偿协议 ， 已经交付补偿款项、周转用房或者产权调换房的 ， 亦或依法将标的物（款项、房屋凭证与钥匙）提存的才能视为“全面履行自己的义务” ， 导致债权债务关系终止 ， 相应时间即为补偿时点 。
关于合理期限、补偿时点的上述认定 ， 可以倒逼征收部门及时补偿 ， 维护征收与补偿之间的对价关系：一方面 ， 在当事人无法就补偿安置事项签订协议时 ， 督促征收部门尽快依法作出相应的补偿决定 ， 送达当事人；另一方面 ， 避免因征收部门原因 ， 比如资金周转紧张等 ， 在签订补偿协议或者作出补偿决定后延迟履行 ， 损及被征收人的产权利益 ， 难以保障得到的货币补偿可以购买类似房产 。 对于征收部门在合理期限完成补偿的 ， 对其评估时点的选择 ， 人民法院一般应予尊重 。
规则二：对于超过合理期限作出补偿或者未予补偿且房地产市场价值波动较大的 ， 可以启动“时点重选” 。
1.需要说明的是 ， 此处讨论的起算点除了评估时点与征收时点重合的情形外 ， 还包括评估时点右向移动至补偿时点之前的其他时点 ， 只是不再与征收时点重合 。 如实务中 ， 笔者第二部分谈及的“五花八门”的评估时点：再次启动征收补偿评估程序之日、确定开始实施房屋征收补偿之日、作出赔偿决定时点、作出补偿决定或者签订补偿协议时、委托评估机构评估时、赔偿案件一审立案日等 。
⒉实质损失要件 。 一方面 ， 超出合理期限但并未对被征收人的合法权益产生实质影响的 ， 不需要启动“时点重选” 。 以补偿方式系产权调换的为例 ， （2018）鲁01行初1127号行政判决认为：“被告作出房屋补偿决定之时 ， 相同区位商品房市场价格出现明显上涨 ， ……被告提供的用于产权调换的同类新建房屋面积超过被征收房屋面积 ， 位于项目改建地段附近 ， 根据一般市场经济规律 ， 被征收房屋价值上涨的同时 ， 该调换房屋的价格也在上涨 ， 同类房屋不同时段涨价的因素对原告的实际补偿利益并未造成损害 ， 故补偿决定虽未在合理期限内作出 ， 但并未损害原告的实质利益 。 ”另一方面 ， 完成补偿距离评估时点已经超出合理期限的 ， 且实际上影响被征收人“权利兑现”的情形 。 最高人民法院在个案中认为：“对上述法律规定中有关‘被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日’的规定 ， 就应当结合《国有征补条例》有关‘公平补偿’条款 ， 作统一的法律解释 ， 而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任 ， 也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别 ， 均以征收决定公告之日作为评估时点 。 ”[35
法发（2020）25号《最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》为加强产权司法保护 ， 在“9. 公正审理土地征收征用案件”中强调 ， 要将“及时合理补偿”作为遵循原则 ， 在执法、司法活动中要综合运用多种方式对被征收征用者进行公平合理补偿 ， 进而维护被征收征用者的合法权益 。 笔者认为 ， 撇开“五花八门”的评估时点以及背后的考量因素 ， 判断一个评估时点是否合法合理的标准还是在于能否维护征收与补偿之间基本的对价关系 。 一般情形下 ， 应结合估价目的和估计对象在补偿时点之前一年内的市场价格变化程度进行评判 ， 在显失公平影响其购买或者重新享有类似房产的场合下 ， 应当允许当事人予以调整 ， 重新选定评估时点 。
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