此外 ， 审理迟延补偿案件中 ， 从最高人民法院提审改判案件看 ， [15
地方法院亦是“依法”裁判 ， 以法定的评估时点为有效的时点；有研究以“评估时点”为关键词 ， 对中国裁判文书平台检索出的2018年全国行政类型涉及迟延补偿的135份案例进行分析 ， 坚持公告日为评估时点的89份 ， 否认公告日为评估时点的42份 ， 回避评估时点争议的4份 ， 所占比例分别为66%、31%和3% 。 [16
（二）还有观点认为 ， 对于迟延补偿等特殊情形 ， 评估时点的确定只能因案而宜 ， 不能机械执行 ， 否则有损合理补偿 。 房地产估价行业担心 ， 单一的将“征收决定生效之日”作为评估时点有其弊端：[17
一是征收决定生效之日比实际给予被征收人之日要早 ， 在此期间房价可能出现较大幅度上涨 ， 从而被征收人会认为评估价低 ， 不接受评估价；二是同一个征收项目内早搬迁和晚搬迁的评估时点相同 ， 晚搬迁的被征收人可能因房价出现上涨而不接受评估价 。 出于合理补偿的考虑 ， 有以下具体观点：
1.征收评估人员的研究建议 。 对于征收补偿被长期拖延、未及时完结 ， 需要再次启动房屋价值市场评估的 ， 评估时点应是再次启动征收补偿的评估程序之日 ， 不再是征收决定的公告之日 。 [18
或者建议应当将《评估办法》第10条第1款修改为被征收房屋价值的评估时点原则上为房屋征收决定的公告之日或在之后增加一款明确对合理评估期限作一般性的规定 ， 即在上述公告之日1年以后才实施补偿的 ， 被征收房屋价值的评估时点应为确定开始实施补偿之日 。 [19
或者建立合理的评估制度 ， 为实现合理补偿之目的 ， 签约前可由估价师进行修正 ， 将评估时点从房屋征收决定的公告之日调整为签订合同之日 ， 保证被拆迁房屋实现其物权应有的经济价值 。 [20
2.人民法院的裁判观点 。 （2015）行提字第20号房屋强拆及行政赔偿判决认为：“以法院委托评估时为准 ， 更加符合公平合理的补偿原则 ， 为此本案将委托评估机构评估的2019年4月18日作为评估时点 。 ”（2016）最高法行再80号行政判决支持了“被征收人应以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准”的当事人主张 。 （2017）最高法行再101号房屋行政强制及行政赔偿判决认为 ， 被申请人婺城区政府可以选择产权调换或者货币补偿的方式赔偿再审申请人许水云的房屋损失 ， 可以在改建地段或者就近地段为其提供类似房屋 ， 或者根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格为基准计算相应的赔偿款 。 （2018）最高法行再 202 号行政赔偿判决基于近三年房地产市场行情的变化情况 ， 认为本案采纳产权调换方式 ， 被征收房屋和产权调换房屋价值的评估时点应为作出补偿决定时点（2016年5月23日） ， 不宜继续为征收决定公告时点（2013年 7月19日） 。 （2018）最高法行再34号行政赔偿裁定认为：“在皇姑区政府无法给付王立成安置房屋的情况下 ， 王立成应得到的房屋损失赔偿数额不应低于因依法拆迁所应得到的补偿 ， 故可参照一审判决时被拆迁房屋安置地段商品住宅平均价格予以确定 。 ”（2017）鲁行终911号行政赔偿判决考虑到涉案房屋周边房地产价格明显上涨这一客观情况 ， 同时考虑到上诉人宋培岩系在强制拆除行为被依法确认违法之后的合理期限内提起的行政赔偿诉讼 ， 不存在权利怠于行使的情形 ， 故判决当地政府应当按照本案判决时涉案房屋周边房地产的市场交易价格予以赔偿；结合涉案房屋周边房地产价格区间为20000 -22000元/㎡的市场交易情况 ， 人民法院从有利于赔偿申请人的角度出发 ， 酌情按照价格区间的上限22000元/㎡来认定涉案房屋的赔偿标准 。
3.地方法院司法文件、行政审判专家观点 。 《河南省高级人民法院发布审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件工作指南（试行）》（2020年4月实施）第7条第2款规定：“未经法定程序评估或者赔偿义务机关作出的征收补偿决定违法或者显失公平 ， 当事人各方提交的证据均不能证明房屋客观价值的 ， 原则上应将赔偿案件一审立案日作为评估基准日 ， 通过委托评估确定房屋价值损失 。 ”最高人民法院行政庭主审法官认为 ， 一方面 ， 强调选定评估时点不能机械执法 ， 避免走向两个极端 。 实务中 ， 行政机关或者人民法院既不能一律以征收决定公告之日的评估价格作为房屋价值的补偿基础 ， 在特殊情形下有可能会难以保障被征收人原有的住房条件 ， 与《国有征补条例》保障合法权益的立法精神相背离 ， 但也不能一概以人民法院裁判时点的市场价格为补偿基准 ， 以免造成被征收人之间补偿标准很不统一 ， 甚至变相诱使当事人通过诉讼程序拖延征收补偿等问题 。 另一方面 ， 呼吁针对不同原因造成的迟延补偿作出不同的裁判考量 。 比如 ， 对于市县级人民政府超过合理期限未予补偿且无正当理由 ， 又不能证明被征收人同意与之延期协商补偿的 ， 人民法院可将当地政府实际作出补偿决定的或者双方当事人协商的时点作为评估时点 。 而对于市县级政府严重违法 ， 特别是在无征收决定、无补偿决定的情况下恶意违法强制搬迁且长期拒不解决房屋征收补偿问题 ， 已经对被征收人合法权益造成重大影响的 ， 实际赔偿时可以考虑以一审审理时点为评估时点 。 [21
推荐阅读
- 截胡穆德里克，切尔西加速对话矿工，愿高价抢走枪手目标
- 静观其变开拓者，艰难的优势局面
- “扬州绝色”戴璐，让有颜值、有能力的女性们，成了最大的受害者
- Amick：老鹰高层目前都是老板儿子亲信 他和杨关系密切&直接对话
- 马刺3选1，NBA高管给出3个交易方案，阿德或回归开拓者
- 为什么不建议直接开户，而是去找客户经理？
- 为什么扬州张副市长、成都雷副区长都不愿意第一时间发声自证清白
- 3岁孩子被毒蛇咬伤，家长一招施救堪比“教科书”，人人都应学会
- 曝凯尔特人、奇才商讨4换1交易报价，比尔加盟波士顿联手双探花