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摘要 征收与补偿的“唇齿关系”决定了两者之间的对价关系 ， 并且与及时补偿挂钩 。 故严格适用房屋征收决定公告之日为评估时点 ， 在迟延补偿情形下可能有损被征收人的产权利益 ， 有必要动态跟随房地产市场的变化情况 ， 因案而宜重新选定评估时点 ， 尽量维持两者间的等价平衡 。 本文立足于征收时点、评估时点和补偿时点之间的关系 ， 讨论了补偿的合理期限和补偿时点的认定问题 ， 归纳出在房屋征收中选定评估时点的具体规则 。
关键词 征收补偿 评估时点 重新选定
征收补偿中的评估时点看似是个技术问题 ， 实则是公私博弈的关键 ， 只是更为隐秘 。 诚然 ， 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《国有征补条例》）出台解决了过去城市房屋拆迁中的突出问题 ， 但仍给实践活动留下不少待解难题 ， 其中之一便是：征收与补偿的同时性未明确体现 ， 导致征收时点、评估时点和补偿时点三者关系缺乏规定；在不合理的迟延补偿仍然存在的情况下 ， 被征收人的公平补偿权难以获得充分保障 。 [1
如何化解？需要我们重新审视既有规定 ， 合理解释评估时点的应有之义 ， 进而回归《国有征补条例》“保障被征收房屋所有权人的合法权益”的立法本色 。
一、问题的引出：“一刀切”的评估时点规定
《国有征补条例》第19条第1款对补偿价值的最低标准及评估规范进行了专门规定 ， 一是规定被征收房屋的补偿价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；二是规定被征收房屋价值应当按照房屋征收评估办法 ， 由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估后予以确定 。 《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第10条则结合征收实务中供被征收人选择的两种补偿方式（即货币补偿、产权调换） ， 进一步明确被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日 ， 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致 。
以上规定的重要意义在于为条例第2条的公平补偿原则提供制度安排 ， 实现“权利兑现” 。 主要表现为：首先 ， 完全按照市场价格衡量房产价值 。 房屋价格评估制度是保障公平补偿的核心制度 ， 然而2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《城市拆迁条例》）时期的房地产评估仍然是“准市场化”的 ， 实际执行中常出现评估价格远低于房地产市场实际交易价格的现象 ， 造成被拆迁人在补偿安置中处于不利的地位 ， 《国有征补条例》确立的“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”标准 ， 意味着被征收人所得的补偿不会比未征收情况下自愿交易所得的少 ， 这是一个“完全市场化”的标准 ， 必然带动房地产评估方法的改革 。 [2
因《评估办法》明确对房屋价值的评估 ， 不再综合《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《估价意见》）规定的政府定期发布的“指导价” ， [3
而是完全按照市场交易价格来计算 ， 有记者称之为实现“和谐拆迁”的重大举措之一 ， 站位于基本的“市场主体”角度 ， 不仅给予被征收人充分的地位和话语权 ， 更充分体现政府方面对私有物权的尊重 。 [4
其次 ， 设立兜底标准保障群众居住权利 。 确立不低于类似房地产的市场价格制度 ， 可以使被征收人用所得补偿在市场上买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋 ， 这是本条例确定的一项新制度 ， 是针对被征收人的保护性条款 。 [5
原国务院法制办、住房和城乡建设部负责人在就《国有征补条例》答记者问中指出 ， 制定条例的总体思路之一是“通过明确补偿标准、补助和奖励措施 ， 保护被征收群众的利益 ， 使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低” ， 对被征收房屋价值的补偿 ， 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 ， 市场价格包含了土地使用权的价值 ， 不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋 。 最后 ， 明确公告之日作为估价评估时点 。 房地产估价理论认为 ， “确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间 ， 还是评估估价对象价值的时间界限 。 例如 ， 有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等 ， 均有可能影响估价对象的价值 ， 因此在估价时究竟是采取发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的 ， 就应根据价值时点来确定 。 ”[6
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