此外 ， 参照分段拆迁行为确定评估时点的观点亦有其道理 ， 认为从评估的角度看 ， 过去的城市房屋拆迁与国有土地上房屋征收相似 ， 可以参考以往“原则上以拆迁许可证颁发之日为价值时点 ， 实际上可根据拆迁时段进行分段计价”的经验做法 ， 将国有土地上被征收房屋分置于相对不同的房地产市场交易环境 ， 使房屋征收补偿动态地跟随房地产市场的变化而变化 ， 始终维持等价关系 ， 保护被征收人的利益不受损害 。 [27
（二）选定时点需要遵循规则
不止国有土地上的房屋补偿 ， 集体土地上安置补偿有时也会涉及到房地产估价问题 ， 法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定了特殊情形下 ， 原农村集体土地征收涉及的补偿安置可参照国有土地上房屋征收补偿标准执行 。 主要包括以下要件：1.怠于履行补偿安置 ， 征收农村集体土地后 ， 当地政府未对地上房屋等不动产进行及时的补偿安置；2.房地产市场存在上涨 ， 待实际安置补偿时 ， 因房屋等不动产所在地已经纳入城市规划区导致周边房价出现明显上涨；3.土地权利人主动请求 ， 应当由土地权利人提出请求 ， 而非人民法院主动参照执行国有土地上补偿标准进行安置补偿；4.避免出现重复获利 ， 参照执行国有土地上补偿标准 ， 意味着是对“房地产一体”的市场价值评估 ， 如果土地权利人已经在前期获得了土地补偿费的 ， 人民法院应当在查实后予以扣除 。 因为土地性质不同 ， 被征收集体土地上房屋的拆迁补偿不能直接适用《国有征补条例》 ， 但由于房屋所在的土地已经城市化 ， 如果按照农村土地补偿 ， 会无法保障农民的权益 ， 因此可以参照《国有征补条例》的补偿标准予以补偿 。 [28
背后法理还是在于合理补偿 ， 保障基本的居住权利；在此类征收集体土地案件中 ， 政府至始至终未作出过“房屋征收决定” ， 在法定“公告之日”缺失的情况下 ， 如何选定评估时点更是成了关键 ， 最高人民法院在个案中认为：“房屋作为一种特殊的财物价格波动较大 ， 为了最大限度的保护当事人的权益 ， 房屋损失赔偿时点的确定 ， 应当选择最能弥补当事人损失的时点 。 在房屋价格增长较快的情况下 ， 以违法行政行为发生时为准 ， 无法弥补当事人的损失 。 以法院委托评估时为准 ， 更加符合公平合理的补偿原则 。 ”[29
征收补偿从完全补偿原则、不完全补偿原则发展演进到现今的公平补偿原则 。 一方面 ， 公平补偿原则避免了完全补偿原则对个人财产的过度关注、所有权个人理性的过度膨胀 ， 另一方面避免了不完全补偿原则对公共利益的过分保护 ， 该原则有利于保证在不损害个人利益的前提下实现公共利益 ， 获得公共利益和私人利益的双赢 ， 达成“补偿要与因征收造成的损失相当”之目的 ， 可以说房地产估价在《国有征补条例》和《评估办法》确立的按照市场价格公平补偿为核心的征收补偿制度中扮演着重要角色 。 [30
而重新选定评估时点看似“违逆”既有规定 ， 实则是形式法治向实质法治的进阶 ， 是特殊情形下私有产权与公共利益的博弈 。 并且 ， 相较于“判断公平补偿 ， 保持司法谦让主义”观点 ， [31
更倾向于认为人民法院可以通过评估时点等事项 ， 对构成房屋补偿决定之前提的公平补偿的判断取舍进行实质性审查 。 且不论被诉行政行为系房屋征收补偿决定还是协议 ， 在审理中可以将征收补偿置于私有产权市场交易的场景中进行考量 ， 通过裁判规则 ， 努力维护征收补偿的对价关系 。 特别是这种“强制缔约”[32
排斥合同自由基本原则 ， 排除了当事人双方共同决定合同内容的自由 ， 有必要引入实质审查 ， 在私有产权和公共利益博弈之间居中平衡 。
规则一：在合理期限内完成补偿的 ， 仍应以征收决定的公告时点为评估时点 。 涉及以下要点：
1.关于合理期限问题 。 要求征收人在房屋征收决定公告之后 ， 立即与被征收人签订补偿协议或者作出补偿决定过于理想 ， 实务中允许征收补偿适当滞后则较为合理 ， 便于征收部门完成选定评估机构、组织现场勘验、公示分户报告、协商签订协议等后续工作 。 关键是如何确定合理期限？结合征收工作实际和房地产市场状况 ， 距离评估时点（征收时点与之重合）不宜超过1年 。 主要理由为：一是如顺利推进 ， 一个征拆项目自征收决定生效（公告）之日后 3 个月内 ， 大部分被征收人都能签订补偿协议 ， 少部分不愿意的签订可能长达1-2年 。 [33
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