国君地产 | 什么才是驱动新一轮地产牛市的关键因素？( 二 )_来源：国泰君安证券研究上周

而在这两个年月，故事的结局截然不同：

从房市来看，2012年楼市出现量价齐升，而2014年则没明显回暖；

从股市来看，2012年房地产走出一波独立行情，在创业板指数和上证综指全年仅小幅上涨1%、5%的情况下，完成全年大涨35%；而2014年房地产板块更多体现为大盘股与“中字头”个股的跟涨。

国泰君安房地产团队从宏观环境、货币政策、行政调控和中央表态四个方面，全面复盘房市的2012与2014，并试图审视当下形势，找出这段故事的第三季结局如何。

复盘房市2012

信用派生造就房牛

宏观环境

2011年，受欧债危机的拖累，中国经济增速加速放缓，并在 2012 年持续探底。

2012年，中国的GDP增速直接从2011年的9.5%下滑至2012年7.9%，降幅在近十年中仅次于金融危机中的2008年。

覆巢无完卵。不乐观的经济环境下，2012年的地产开发投资相较2011年7月的最高点下滑了27个百分点，同时新开工从3月开始转负。

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