国君地产 | 什么才是驱动新一轮地产牛市的关键因素？( 五 )_来源：国泰君安证券研究上周

虽然2014年包括定增、公司债、中期票据、VC/PE等在内的直接融资在宽松，但因为2014年99号文件与127号文件对信托收紧造成地产信用派生受阻，量价依然没有复苏。

同时，2014年上半年开启对非标融资收紧，传统债务类非标融资如信托的发行量下降，对地产信用派生造成致命打击，房地产信用派生受阻，全年新增信托规模转负增长，从2012年的43%直线下滑至-2%。

到2014年9月，中国经济数据开始下跌，经济短期平稳预期被证伪，央行货币政策为对冲经济下行压力，开始了一轮货币宽松周期，11月央行降息，新一轮货币宽松启动。

因此，同样是货币放松，若不借道土地端融资，则信用派生的效果将大打折扣。

土地端融资政策对房价的影响复盘

数据来源：WIND，国泰君安证券研究

行政调控

行政政策方面，2014年无疑是房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期，但也在情理之中。

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