国君地产 | 什么才是驱动新一轮地产牛市的关键因素？( 三 )_来源：国泰君安证券研究上周

在经历2011年楼市严厉调控的打压下，房价从2011年4季度开始出现环比负增长，到2012年初，整个楼市销售面积和销售金额增速回落至新低，分别为-14.0%、-20.9%。

货币政策

2012年6月央行降息，增强了整个行业乃至购房者的信心，房价最先止跌上涨，楼市量价开始回升。

此外，新增信托增速创新高达到43%，拉起了此轮房地产信用派生——

2007年到2011年是信托粗放发展的上升周期，主动管理资产规模上升态势明显。而到了2012年，股市低迷，PE/VC遇冷，信托公司也由攻转守，降低风险偏好和容忍度，却因此导致了资金借道流入地产。

到2012年四季度时，住宅销售面积累计增速已经转正。2013年2月，春天还没到来的时候，房地产销售面积和销售金额增速已经分别达到55%、87%。

由于超发货币的资金大量流向安全性资产（地产）而非风险类资产（股市），2012年房地产股走出的是一波独立行情——

在2011年12月央行降准后，2012 年 A 股呈现“先扬后抑、整体震荡”的态势，2012年创业板指和上证综指全年分别仅小幅上涨1%、5%，而房地产板块在这一年中却大涨35%。

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