【方正固收】房地产债主体和个券评分框架( 二 )

2019-09-27

3、我们用企业的内部和外部现金流状况衡量债券还本付息的能力，并量化为六类指标：业务情况、销售情况、投资情况、融资情况、债务情况及地位及规模情况。在对企业层面因素进行考虑时，应重点关注企业性质、负债结构、及房企的融资成本：

（1）从地位及规模层面，可考虑配置具备雄厚股东背景及行业地位的龙头企业债券，如保利地产、万科、招商蛇口及中国铁建。

（2）业务角度，可考虑业务主动性、开拓能力较强、业务集中度较高的企业债券，如碧桂园、龙湖集团、中骏集团控股、中国恒大。

（3）负债维度，可考虑配置债务杠杆情况、流动性资产覆盖情况较好、具备偿债能力的企业债券，如中国铁建、万科、保利地产、招商蛇口、世茂房地产。

（4）融资、投资及销售视角，可考虑企业资金成本、未来获现能力、企业拿地节奏、回款能力等较好的企业，如中国铁建、荣盛发展、万科、华发股份。

（5）综合各项评分，我们推荐万科、中国铁建和保利地产发行的地产债。

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