【方正固收】房地产债主体和个券评分框架( 四 )_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

首先，宏中观层面上地产行业自身的投资、价格和成交的数据和地产企业融资成本、销售情况直接相关；上游原材料的价格、库存指标也通过投入-产出传导对房地产债的利差进行预测，下游家电、家具作为房屋互补品，也和地产利差交相验证。房地产行业政策也对利差有影响，需考虑融资、购房等政策（银行开发贷、非标监管力度、地产债资金用途、房地产过度金融化等）的边际变化。宏观和政策的影响是对整个行业的，最多是对头部企业、中小企业产生的结构区分。

其次，企业实力是影响地产债信誉资质最重要的指标，投资者在进行择券时首要考虑因素即为企业是否具备还本付息的能力。企业实力由行业地位及综合业务能力构成，其中前者包括行业排名、业务、融资能力等指标，后者需考察企业债务、投资、销售等情况。企业的排列筛选是地产债框架中最重要的一环。

最后，债项情况能直接反映债券的收益和性价比。投资者对久期、评级、收益率等存在个性化需求，债项往往是在确定所投资企业后，进行符合自身需求择券的主要参考。债项情况由超额利差、潜在风险（流动性、久期、含权）等因素决定。