【方正固收】房地产债主体和个券评分框架( 五 )_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

这三个层面并非割裂的，宏观因素的传导对整个行业、全部债券几乎都有影响，而个券的异常也可能引起整个行业信用的波动，引起所在评级行业利差显著上行，一般要求触发风险的主体，其债项存量在整个地产行业未偿债中占2%以上。

2.房地产债发行高评级化、短期限化

自2016年7月政治局会议定调“房住不炒”的收紧政策后，房地产资金来源方面，银行贷款占比显著下降，自筹资金及回款资金比例上升。截止2018年末，银行贷款占比为9.8%，同比下降1.5%。其他资金（包括定金及预付款、个人按揭贷款）占全部资金来源比例从2014年的32.2%上升至2018年的41.1%，近四年始终是最重要的融资途径，且占比在持续攀升。在外部融资渠道收紧的约束下，地产企业为确保财务的稳健性，依靠自身经营情况进行“造血”的能力，即项目回款能力在逐步增强，来支撑起公司对拿地支出、偿还债券等方面现金流的需求。预计未来自筹资金和其他资金占比提升的趋势仍将延续。