【中金固收】地产调控趋对经济严影响几何？( 二 )_来源：中金固定收益研究作者陈健恒分析

地产调控趋紧的大背景

房地产毫无疑问是经济增长的核心支柱，也是融资需求的主要来源。但为何在经济下行压力增加的环境上收紧地产融资，进一步升级地产调控，投资者有较多的疑惑。但从我们的角度来看，地产调控反映了政府对未来经济模式和走向更加清晰的定位，依靠科技创新来提升经济质量和效率，而不是过去简单粗暴依赖于实体加杠杆和地产驱动模式来发展经济。

其实，从2018年以来，政府就已经下定决心不能再严重依赖于地产来驱动经济。原因在于2018年是房地产各个维度来看都是最巅峰的一年，包括土地出让金、房地产销售金额、房地产企业投资和融资规模都是过去十几年最高的一年，没有之一。但房地产在如火如荼的局面下，对经济其他部门起到的更多是挤出效应而不是拉动效应。无论是消费还是投资，房地产增速都要明显好于其他领域，比如地产投资增速高于制造业和基建；地产销售也明显好于汽车、手机、家电等行业（图2）。而且，随着房价的升高，房地产对人口的挤出效应也日益明显，导致2018年人口结婚率和出生率都降至历史低位。也正是因为房地产对经济的挤出效益越来越明显，政府从2018年以来持续坚持“房住不炒”的思路，即使在经济下行压力下，也并没有放松房地产，甚至坚持调控房地产。