翻完WeWork招股书，我们发现世界还是1950年的人说了算(14)_图1

从这个角度来看，WeWork更像一个互联网公司的价值评估方式，即主要看用户规模。从数据披露的层面来看，WeWork预期的增长也主要放在用户规模的增长。

我们不能用传统地产的逻辑去评估WeWork的价值。传统商办地产作为一个很短的交易链条，它的定价逻辑和产业链条其实都是面积到面积，中间所有的服务商和服务链条都是断裂的。针对WeWork “Space as a service”的理念，转化service的一个关键点就在于转化传统商办的定价逻辑，这个事情要通过规模效应才能达成。

方糖小镇联合创始人杨学涛：

WeWork急于上市的原因是它没有再从软银拿到预想中那么多钱，在一级市场中似乎已无其他更好机会。如果它想要继续扩充规模， IPO是一条必经之路，这同时也说明“规模”而不是“盈利”才是WeWork目前的业务重心。

就整体而言，这份招股书的内容并不令人意外。有一个数字值得关注，那就是目前500人以上规模的入驻企业在WeWork的比例已经达到38%，说明客户结构正在改善。

另一个值得注意的数字是2018年增加的新会员中有35%来自2017年的老会员。这35%的数字应该指的是老会员的扩租，由此可以看出有相当多的会员对WeWork的服务满意度还是不错的，客户的稳定程度有所增加。第三个值得注意的数字是WeWork的会员协议平均承诺期从2017年12月1日的约8个月增加到了2019年6月1日的超过15个月，也就是客户的合同周期拉长了一倍。这可能是规模较大的会员企业做出了贡献，因为大企业比较稳定，一般会签长约，但也可能是小企业的合同周期也延长了，总体上体现了运营情况的优化。