一文搞清什么是房地产债务( 六 )_来源：人民币交易与研究近年来

想想办公楼，或者类似的资产，租期很长，租户也很稳定。贷款是资产价值的一半，并且它有两倍，或者在某些情况下超过两倍的利息覆盖。

Q：对于那些考虑将房地产债务纳入更广泛投资组合的机构投资者，你有什么建议?

Andrew Radkiewicz: 你说得很对：房地产债务的整合。我们认为，这不是房地产债务取代房地产权益的例子。如果在一定的回报下考虑下行保护，房地产债务，当然是在周期的这一部分，可能会非常具有牵引力。从投资组合建设的角度来看，我们认为，在私人房地产股权投资的同时，增加房地产债务是一件好事。人们预计会出现经济低迷，自然会看到增加房地产债务会带来一些好处，而在其他时候，则是降低房地产债务与股本回报率之比。

房地产债务确实会放弃未来的增长。你可以这样想，预期的上行幅度是多少，这个幅度是小还是大，足以在周期的不同部分为你提供下行保护吗?我们认为，房地产市场总是有发展空间的，人们应该把对未来房地产价值潜在变化的预期，视为决定自己定位的决定因素。

另一方面，我们不能忘记所有这些的关键驱动程序是回报率目标。一个收益率目标为国债收益率+100个基点的投资者，其行为举止将与追求两位数回报的投资者不同。