专家：深圳楼市反弹的“金九”还会延续吗？( 三 )_：李宇嘉：深圳楼市——反弹的“金九”

新房需求，两级分化

随着去杠杆、去泡沫的推进，过往支持深圳楼市的加杠杆需求，金融、互联网、地产等行业过度繁荣带动下的高收入需求，都不会再重来了。目前看，深圳新房需求两级分化很明显，一是高价盘需求，表现在能够承受南山、福田等区域单价在8-10万元的换房需求，以及少部分投资需求，比如国庆期间部分香港居民北上深圳买房，南山区高价盘市场需求坚挺。

不过，考虑到二手房、公寓（产业类项目）等供应越来越多，高价新房住宅市场越来越小众了，未来只占全部供应的不到20%。新房需求主力还是刚需，比如城市外围3-4万元单价、总价在300-400万元的新房将继续备受追捧，再比如公寓类需求异军突起。近年来，总价在200万左右的公寓类项目销售良好，占到了新房住宅供应的40%。2018年以来，去杠杆和虚拟市场（金融、地产、互联网）降温后，加上实体经济回落，刚需收入探不上高房价，转向总价可控的公寓项目。9月深圳入市的13个项目中，5个项目是公寓类项目。国庆期间，根据安居客统计，深圳新项目来电量环比上升11%，总价控制在300-400万的外围新盘和价位更低公寓来电量更多。