【业务背景】
2009年5月 ， 某乡镇工业区管理服务中心（以下简称服务中心）与某科技公司签订《场地租赁合同》 。 合同约定 ， 服务中心将拥有处分权的某场地交付给科技公司 ， 保证科技公司正常施工 ， 科技公司于合同签订起10日内一次性付清当年度租金 。 合同签订后 ， 由于该场地的土地属于集体性质 ， 村民阻挠 ， 科技公司根本无法进行施工 ， 虽然有关部门也出面协调 ， 但最终还是没有结果 ， 合同无法履行 。 服务中心因担心承担违约责任 ， 拒绝收取租金 ， 最后还以科技公司没有支付租金为借口要求解除租赁合同 。 由于合同履行不能 ， 法律顾问受科技公司委托 ， 对合同的合法性、有效性进行了法律审查 ， 提出了处理意见 ， 并向合同相对人的相关单位发出了多份函件 。
【法律意见之一】
致：某科技公司
时间：2010年4月15日
关于土地租赁问题 ， 我国法律规定 ， 集体土地只有被征用后 ， 才能用于非农建设（宅基地和村办工厂等除外）；在规划区内搞建设 ， 要取得规划许可证等 ， 否则就是非法用地 。 但现实中 ， 违法用地现象屡见不鲜 ， 如小产权房等 。 这些现象 ， 如果不发生争议 ， 都没问题 ， 大家相安无事 ， 在目前形势下也不失为解决企业用地的一种好方法 。 但如果发生争议 ， 就很麻烦 ， 如打官司 ， 这种合同肯定会被判无效 。
根据法律 ， 无效合同不存在继续履行问题 ， 也不存在支付违约金问题 ， 即便有这种约定 ， 也是无效的 ， 是得不到法律支持的 。 但是因合同无效造成的损失 ， 是可以要求赔偿的 ， 赔偿需要有损失证据 ， 如已有的支出凭证等 。 对该损失的责任分担 ， 要根据各自的过错 ， 由法官自由裁量 。 具体到土地租赁方面的无效合同 ， 出租方对这种合同的无效应当承担主要责任 ， 具体承担多少责任 ， 最终主要由法官自由裁量 。
有鉴于此 ， 贵公司与服务中心签订的土地租赁合同 ， 虽然形式上是正确的 ， 内容也比较齐全 ， 但因该土地尚属村集体性质 ， 所以该合同是无效合同 。 贵公司如想通过法律途径要求服务中心继续履行合同或支付10万元违约金 ， 将不会得到法律支持 。 但贵公司要求其赔偿损失 ， 将会部分得到法律支持 ， 至于赔偿部分有多少 ， 法官裁量权较大 。
根据以上分析 ， 法律顾问建议：（1）如果该合同确实已无法履行下去或服务中心坚决不履行 ， 贵公司也只能认可 。 （2）违约金可以商量 ， 如果服务中心同意支付一部分 ， 贵公司也要适可而止 ， 不要非坚持10万元不可 。 否则谈判破裂 ， 贵公司将一分也得不到 。 （3）要求服务中心赔偿贵公司损失 ， 服务中心如果不赔或赔偿太低 ， 而贵公司确实无法接受的 ， 贵公司可以通过诉讼方式解决 。 在协商的过程中 ， 如果有必要 ， 可以发函 ， 这也许对问题的解决能起到一些作用 。 毕竟服务中心作为政府部门所属单位也不一定愿意把违法事件搞大 。 此意见 ， 请参考 。 如有问题 ， 随时垂示 。
【法律意见之二】
致：某科技公司
时间：2010年5月6日
关于租赁土地解决方案 ， 现提出如下思路：
【承租集体土地纠纷解决方案】鉴于服务中心已经明确表示 ， 愿意承担全部施工工料费 ， 对其他损失双方都还没有亮底 ， 还处于协商阶段 ， 法律顾问建议现在还是先协商为好 ， 律师函暂时不发 。 理由是：发律师函是把“双刃剑” ， 有时候在协商无望的情况下 ， 通过律师函 ， 可能会引起对方高度重视 ， 促进协商的进行；但有时候 ， 发律师函可能会造成情绪对立 ， 一旦对方不认可 ， 反倒把自行协商的路子给断了 ， 逼得贵公司只能诉讼 ， 而现在综合本案情况看 ， 诉讼效果不会很好 。
所以 ， 发律师函一般是双方协商已经陷于僵局 ， 不得已而为之 。 现在双方还有商谈的余地 ， 暂时不发为好 。 至于协商的方式 ， 可以面谈 ， 也可以由公司发书面文件 。 法律顾问建议是先面谈一次 ， 探探他们对其他损失的口风 ， 然后再考虑发书面文件 。 商谈的时候 ， 可以委婉地提出签订本合同并造成损失的责任在服务中心 。 理由是服务中心在合同中承诺对出租的场地享有所有权 。 这当然表明他们有处分权 ， 但实际情况是 ， 他们没有处分权 ， 所以才造成村民围攻 ， 合同无法履行 。 当然 ， 服务中心也可能会提出：
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