遇到“腾退”，先别开心，擦亮眼睛，小心被骗案件通报

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国家层面的立法，对腾退并没有明确的规定。有些地方，也是抓住这一漏洞，大作文章，导致越来越多的农村集体土地上的房屋拆迁以腾退为名进行。
腾退本身是否合法都难确定，其中更是存在大量损害农民利益的情形。
实务中，腾退一般是指集体土地上进行的由被腾退人与村委会、开发商签订腾退安置补偿协议以后村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。
透过现象，看本质。腾退的实质还是集体土地征收和集体土地上房屋的拆迁行为。

常见的“腾退”的形式主要有三种：
一、政府主导集体土地腾退项目，村委会打配合此种情形的腾退项目，往往是政府为了尽快完成新农村建设、城中村改造等任务，提前进行的土地收储工作。本质上就是集体土地的征收。
对于集体土地的征收的实施主体和程序，我国《土地管理法》及其实施条例有明确的规定。
根据相关法律规定，县级以上人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他厉害关系人的意见，
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用、保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议，个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上人民政府方可申请征收土地。
由此可见，集体土地的征收申请的主体，是县级以上人民政府，村委会无权以任何形式实施集体土地的征收。征收合法的前提在于申请征收土地的主体适格，申请征收土地的前期准备工作每项都不能遗漏。
二、村委会以村民自治为由，擅自收回房屋、土地很多村委会，往往以村民自治为由，召开村民会议，表决通过所谓的腾退方案。村委会自认此行为的合法性来源于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理，第（六）项为宅基地的使用方案，第（七）项为征地补偿费的使用、分配方案，第（九）项为村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
然而，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。
同时，根据土地管理法第四十七条第一款的规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
因此，村民会议的此类表决事项，明显是违法的，基于此种村民会议的表决结果，村委会施行的所谓自主“腾退” ，也是违法行为。
三、村委会与开发商联合实施腾退项目此情形下，村委会往往是将集体土地使用权直接卖给开发商，并由开发商单独或者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，净地后或者拆迁过程中报相关部门进行土地征收的审批。
根据《土地管理法》的相关规定，农村集体建设用地使用权的收回需要由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准，或由市、县人民政府批准。
由此可见，村委会无权擅自决定收回土地，此种情形下的土地征收也是典型先拿地后审批，违反法定程序的行为。
遇到“腾退” ，在明律师提醒各位农民朋友，切莫忙于和腾退方签订所谓的“腾退协议” 。
若腾退项目本身就是违法的，所签的腾退协议也会因此无效，变成一纸空文，不但协议里提到的权益得不到保障，若自己房屋还被拆了，土地被收了，那自身的权益的损失岂不更大？

遇到“腾退”，先别开心，擦亮眼睛，小心被骗

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