规则三：因征收部门导致迟延补偿需要启动“时点重选”的 ， 可以选择更有利于被征收人的评估时点 。
1.注意甄别迟延理由 。 行政机关在职权实力、信息能力等方面存在显著优势 ， 具有更强的交涉能力 ， 实务中因被征收人原因导致迟延补偿的情形较少 ， 何况无法签订补偿协议的征收部门可以直接作出补偿决定 ， 拒绝受领补偿款项的征收部门可以办理提存手续等 。 要特别注意甄别来自征收部门的答辩意见 ， 识别其中的懒政怠政不作为 。 比如主张“被征收人拒绝入户查勘”的 ， 实务中评估机构可以依据房产测绘中心出具的房屋分户平面图及房产证复印件、房屋面积对照表等确定房屋面积；比如主张“被征收人要求协调化解”的 ， 实务中不能以反复协商代替决定 ， 甚至以拖待变以致于久拖不决 ， 行政机关有必要在合理期间内作出补偿决定 。
2.因案而宜重新选定 。 有实务法官总结 ， 实践中导致市县级政府未及时签订补偿协议或者作出补偿决定的原因有以下几类：有的因为市县级政府建设项目用地需要不迫切或者没有项目；有的因为安置补偿资金不到位无力补偿；有的因为征收后建设规划有所调整；有的因为征收行为本身不规范引发诉讼以及补偿安置问题搁置；有的因为被征收人提出不合法不合理的补偿要求 ， 征收单位依法履职不力；还有个别因维稳需要以拖待变 ， 最终造成征收决定公告数年后 ， 安置补偿问题仍未得到解决；有的则经过旷日持久的复议、诉讼 ， 最终仍未有效解决补偿问题 。 对于如何选定评估时点问题 ， 该实务法官认为 ， 特殊案件中应当“因案而宜地重新选定评估时点”为宜 ， 同时强调既不能一律以房屋征收决定公告之日的 ， 亦不能一概以法院裁判时点的市场价格作为房屋价值的补偿基准 。 [36
笔者倾向于谁打破了征收与补偿之间基本的对价关系 ， 谁就应该承担起迟延补偿的责任 ， 对于征收部门导致迟延补偿并且需要启动“时点重选”的 ， 可以选择更有利于被征收人的评估时点 。 比如征收部门严重违法 ， 在既未签订补偿协议 ， 又未作出补偿决定的情况下 ， 假借拆除违建等恶意强拆已被确认违法 ， 且长期拒不解决补偿问题的 ， 人民法院可以结合案情 ， 在时间轴上向补偿时点靠近 ， 可以酌定赔偿诉讼立案、委托评估机构等节点为评估时点 ， 更为真实地反映近期房地产市场状况下的市场价值 。
注释
[1
耿宝建：《国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题——从三起公报案例谈起》 ， 载《法律适用》2017年第9 期 。
[2
江必新主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ， 中国法制出版社2012年版 ， 第29-30页 。
[3
《估价意见》第14条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格 ， 结合被拆迁房屋的房地产状况进行 。
[4
柯善北：《实现“和谐拆迁”的重大举措—解读〈国有土地上房屋征收评估办法〉》 ， 载《中华建设》2011年第7期 。
[5
原国务院法制办公室农林城建资源环保法制司 ， 住房和城乡建设部法规司、房地产市场监管司编著：《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》 ， 中国法制出版社2011年版 ， 第64页 。
[6
柴强主编、中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写：《房地产估价理论与方法》 ， 中国建筑工业出版社2017年版 ， 第161页 。
[7
贾明宝、王祎：《房屋征收补偿评估若干问题刍议》 ， 载《中国房地产估价与经纪》2013年第1期 。
[8
《国有征补条例》第16条第1款规定：房屋征收范围确定后 ， 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的 ， 不予补偿 。
[9
参见原建设部《房地产估价规范》（1999年6月实施）2.0.5估价时点appraisal date ， date of value；住房和城乡建设部《房地产估价基本术语标准》（2014年2月实施）2.0.11date of value 。
[10
同前注6 ， 第161页 。
[11
参见中国房地产估价师与房地产经纪人学会有关评估时点征求意见讨论记录 ， 2010年8月5日 。 此处的“征收决定生效之日”在2010年12月15日原国务院法制办向社会公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》第16条中已经修改为“房屋征收决定公告之日” ， 并且成为条例的最终规定 。
[12
参见张必胜：《如何认识估价时点价值与等价补偿的矛盾问题》 ， 载《中国房地产估价师》2006年第3期 。
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