掉队的中海地产：昔日地产盈利王的“是”与“非”( 八 )_中海地产：昔日地产盈利王的“是”与“

中海凭借其香港海外融资平台、国企身份地位以及长期的低成本高利润、财务稳健的身份，实现了较低的融资成本，在起跑线上遥遥领先国内诸多国企和民企。

比如2012-2013年，中海在香港发行融资债券，5年期的债券票息仅为3.375%，华润、招商等其他国企地产巨头发债券的利息在5%上下，而像龙湖等本身也以低成本融资著称的民企在香港融资利息要达6%-9%，融创的债券利息在10%以上，更遑论国内更多中小开发商动辄15%以上的融资成本了。这几个点的利息差吃的就是企业的利润，中海在这个环节上领先了一步。

模式第二环：按照港企投资思路拿地和开发。

在投资拿地方面，中海借鉴了港资地产企业当年在香港的诸多开发思路，奉行踩对节奏、做熟地、战略性投资开发、不盲目增加土地储备的思路。

例如，中海每隔5年左右就会在集团重点选择3个左右的城市，作为下个阶段重点突破和收益回报的主战场，依靠重点城市高收益来增长规模，而非盲目增加城市。

选择城市的思路是在房地产市场快速崛起的前夜进入，一旦城市过了房地产发展高峰期或是发展进入瓶颈期、土地核算收益回报不高，中海便会毫不犹豫地减少在这个城市的投资。