扯下WeWork最后一块「遮羞布」( 九 )_图片来源@视觉中国文|吴怼怼

我们在前文已经讲过，延长租赁合同的做法，实际上相当危险。

不过就账面而言，空间装饰和改造费用的剔除，让公司初始成本的数字更为好看。资本市场有理由相信，这是一家成本控制非常优秀的公司。

资本圈里常见的公司类型有两种，To B或者To C，但这两者都脱离不了To VC的本质。WeWork从写字楼办公租赁业务这条赛道里跑出来，一直想要吃掉行业里传统玩家的份额，但整整五年来从未敢和传统巨头正面Battle。

波士顿物产公司，成立于1970年，股票代码BXP，是一家自我管理的房地产投资信托基金（REITs）。目前BXP为美国最大的A级写字楼物业所有者，管理者和开发者之一，拥有五大市场：波士顿，纽约普林斯顿，纽约，旧金山和华盛顿特区。

根据美国独立咨询机构NEW CONSTRUCTS, LLC的分析数据，用绝对估值法来计算WeWork和BXP的市值，可以更为明确地看到两者未来的收益比较。

福布斯分析该数据并指出，对标来看，WeWork如果要证明470亿美金的估值(Shareholder Value)没有水分，它的NOPAT Margin（税后净营业利润率）必须达到30%（类似于BXP目前的营业状况），并且在接下来的九年里，年复合增长率（Total Operating Revenue CAGR）达到30%。