恒大研究院：中国城市群分为3个梯队，去这些地方拿地不会错！(13)_：恒大研究院：中国城市群分为3个梯队

2.2测算我国未来房地产市场空间

2.2.16大因素支撑下的三类自住需求

“房住不炒”政策导向下，居民自住需求平稳释放，支撑我国房地产市场空间。按照产生来源，居民自住需求可分为三类。

一是城镇人口增加需求。城镇常住人口增长受益于全国总人口数的增加和城镇化率的提升，可进一步细分为城镇人口自然增长、农村人口进城产生的农转非，以及因行政区划变动产生的就地城镇化人口组成。无论是内生的城镇人口自然增长、还是外源性的农村进城常住人口，均产生新的自住刚需。

二是城市更新改造需求。旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁，通过实物和货币两种方式进行安置，其中货币化安置部分居民持币进入二手和商品房市场解决自住刚需。随着经济发展，城市更新改造需求增加。一是城市逐步进入存量改造时代，城市空间增量扩展受限，老旧城区拆迁增加；二是老城区旧宅难以满足居民住房消费升级，居民需要品质住宅。