恒大研究院：中国城市群分为3个梯队，去这些地方拿地不会错！(14)_：恒大研究院：中国城市群分为3个梯队

三是居住条件改善。首先，经济增长提升居民可支配收入，居民住房消费能力增强；其次，住房是居民重要的消费领域，也是消费升级的重要组成部分，住房消费在品质、区位和品牌上持续升级；再次，离婚率上升叠加结婚率下降，家庭规模小型化，对成套住房的需求增加。

此外，未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售中体现，产生需求漏损。例如，农转非自带房入城、城镇流入人口返乡置业等现象使住房需求通过其他渠道解决。

2.2.2 方法与数据

长周期住房需求分析方法为：当年商品住房需求=（1-有效需求漏损率）×（城镇人口增长需求+城市更新改造需求+居住条件改善需求）

（1）城镇常住人口增长需求=全国总人口×城镇化率×人均住房面积。根据人口增量来源，城镇常住人口增长需求可分为城镇常住人口自然增长需求和农转非城镇常住人口需求。全国总人口和人口自然增长率根据《中国生育率报告：2019》中1.5的低生育率进行保守估计结果。城镇化率采用联合国《World Urbanization Prospects 2018》中的预测。城镇人均住房面积根据2014-2018年的年均增速，按照一定速率递减计算未来增速进行预测。