恒大研究院：中国城市群分为3个梯队，去这些地方拿地不会错！(15)_：恒大研究院：中国城市群分为3个梯队

（2）城市更新改造需求=存量住房面积×拆迁折旧率×货币化安置比例。其中2013-2020年采用当年棚改新开工套数、货币化安置比例和每户棚改新增住房需求85.1平计算。2021年及以后，以向前推20年的存量住房，年拆迁率1/70,货币安置化比例维持30%估算。

（3）居住条件改善需求=当年城镇常住人口×人均住房面积增量。用人均住房面积增长表示因居住条件改善产生的自住需求。

（4）当年商品住房需求=（1-有效需求漏损率）×未来住房市场总需求。2019-2020年，在“三个1亿人”政策持续影响下，户籍人口城镇化率增速将继续高于常住人口城镇化率，漏损率继续维持低位。2021年开始，假设漏损率回升至2013年以来的均值。

2.2.3测算结果：市场空间稳固十年以上

受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新，中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。

分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。2019-2030年，全国商品住房需求年均11.7亿平，超过2013年全国商品住房销售面积。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。