恒大研究院：中国城市群分为3个梯队，去这些地方拿地不会错！(18)_：恒大研究院：中国城市群分为3个梯队

3.1.2 区域分化成因

从需求类别看，城镇人口增长需求中一线、二线、三四城市分别占比7.3%、41.4%，51.3%；居住条件改善需求为9.7%、35.5%、54.8%；城市更新改造需求为6.8%、25.8%、67.4%。与总需求构成相比，一线、二线城市需求占比提升，分别受益于居住条件改善需求和城镇人口增长需求占比提升；三四线城市的城镇常住人口增长、居住条件改善对住房需求的拉动力低于平均水平，需求占比总体下降。

2019-2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，一线城市占比分别为7.8%、9.7%和6.8%。和总需求占比8.6%相比，表明居住条件改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。主要原因有三。

第一，一线城市现有人均面积偏低，改善空间大。2017年北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，大幅低于全国37.4平方米。

第二，加大住房保障，提升中低收入群体住房条件。以公共租赁住房、人才公寓、共有产权房等为代表的保障性住房供给将增加，住房供应体系逐步完善，一线城市中的低收入与夹心层居民的居住环境将得到较大幅度提升。