【方正固收】房地产债主体和个券评分框架(16)

2019-09-27

在销售方面可选的指标包括销售回款率和去化率等。（1）销售回款率可衡量房企的造血能力，计算公式为：实际回款额/权益口径销售总收入。根据数据可获得性，我们采用“销售商品、提供劳务收到的现金”近似替代销售回款额。（2）去化率是在一定时间段内的销售率，主要指某一特定时期内商品已销售量占总量的百分比。去化率除了可以反映企业的销售能力外，还在一定程度上决定企业周转速度和库存情况。

4.地产债项评分和择券思路

地产债性价比可从估值、流动性、潜在风险和久期四个层面加以衡量。潜在风险是最重要的指标，主要需结合宏观和中观层面环境及主体信用资质来加以判定。估值可用相对于中债的超额收益来确定。流动性则包括含权条款、剩余期限、交易的活跃程度等。结合企业层面债券潜在风险得分情况，我们根据潜在风险得分、流动性得分以及估值/期限比估算个券的综合性价比。

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