【方正固收】房地产债主体和个券评分框架(14)_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

企业外部现金流包含企业融资活动及所获外部支持两个层面，而历史融资活动则形成了当期的存量债务。地产企业的业务情况可由如下几个指标加以衡量：

调整后的净负债率计算公式为：(有息负债+资本化费用-货币资金)/净资产，用于衡量房企短期的负债情况。其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。由于房地产企业预收账款比重高，且无需支付利息费用，因此需剔除负债项下的预收账款。而房企项目由于开发周期长，所产生的资本化利息费用较高，因此调整后的负债应加上资本化利息产生的费用。2016-2018年，在剔除不完整数据后的25家企业中，调整后的净负债率分别为108.64%、124.96%和117.94%。净负债率在2017年达到高峰后，随着2018年委托贷款等限制政策出台而有所下降。分评级看，2018年AAA级企业调整后的净负债率为88.03%，明显低于AA+及AA评级企业。