【方正固收】房地产债主体和个券评分框架(15)_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

衡量房地产企业长期偿债能力方面，我们选用指标：（经营性现金流净额+投资性现金流净额）/（带息债务+资本化利息费用）。该比率越高，企业长期偿债能力越好。此处同样在带息债务中加入资本化利息费用。对于调整后的资产负债率指标，负债包含了明股实债及永续债的金额以衡量总体债务负担。对于信托、基金等属于明股实债的投资，需要将其中的股本调整为负债，以反映企业真实的负债情况。

3.4地产企业的融资、投资、销售情况

融资情况能反映企业资金成本及未来获现能力，投资情况主要衡量企业拿地节奏和项目成本控制，销售情况主要衡量回款能力及去化率。

投融资方面可选的指标包括可动用授信额度、资产受限情况、拿地支出等。可动用授信额度反映房企还可从银行获得的资金。事实上，可动用授信额度往往会随着企业信用评级的变化或者突发事件而产生调整，在分析此指标时应该综合企业其他方面资质情况进行判定。且授信额度应考察各银行授信额中最大值的“有效授信额度”。拿地支出为新增土地储备支出/合约销售金额，在合约销售金额一定的情况下，新增土地储备支出越多，说明企业拿地节奏越激进。