【方正固收】房地产债主体和个券评分框架(12)_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

投资性房地产的后续计量方式分为成本模式和公允价值模式，如万科等国企多采用成本法进行计量，而新城控股等民企多采用公允价值进行计量。二者各有利弊，成本模式下实际价值往往高于历史成本价格，在信用水平上更为稳健；公允价值计量的房地产和利息资本化都可以对利润进行调节。采用公允价值法计量，在房地产市场不景气时，可能会大幅拉低企业利润；还需重点分析资产公允价值是否合理，租金、出租率等物业数据是否存在注水和高估的情形。据我们不完全统计，销售前45的国内地产上市企业中仅有十家以内企业采用成本模式，其他大多数企业均采用市场法进行计量。

土储充足度指期末土地储备面积/当年签约销售面积，在城镇化趋势中人口向优质地块的稀缺性并未降低，土储充足度仍是公司业务发展稳健性的重要指标。从图表9可以看到，剔除数据缺失后的34家企业平均土储充足度为4.58，即在保持当前销售面积速度的情况下，企业可用的平均土地储备可满足未来4年以上的需求。而以融创中国、中国恒大等为代表的企业28家企业土储充足度在三年以上，总体看地产企业土地储备充足度良好。