【中金固收】地产调控趋对经济严影响几何？( 七 )_来源：中金固定收益研究作者陈健恒分析

此外，从按揭贷款角度看，6月开始各地房贷利率也开始出现上调，意味着房贷的收紧，预示着对商品房销售增速形成制约。融360大数据显示，进入5月后，包括南京、蚌埠、南宁在内的城市房贷利率开始出现回升，在深圳的部分银行甚至已施行停贷措施。6月二套房贷款平均利率已经小幅上涨，二套房平均利率为5.75%，较上月提升0.01%，首套房利率持平5月，为5.42%（图10）。此外，进入7月以来成都、苏州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭贷款利率也出现不同程度上调。由于棚改降温和房贷收紧会直接影响地产销量，而销售回款在开发商资金来源中占比较高，因此最终也是冲击开发商资金来源。

开发商土地投资将萎缩，融资需求收缩将推动广谱利率下行

监管开始收紧“地王”融资后，土地溢价率在5月已经出现拐点（图4），意味着政策对土地市场降温显效。7月的前两周，100城住宅土地成交面积增速已经转负至-41%（6月为50.5%）。在房企前端融资中，信托资金在“23号”文之前发挥重要作用，尽管房企拿地一般要求使用自有资金，但信托可以通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后等方式绕道进入土地市场，因此地产信托融资收紧之后，率先冲击的是房企拿地。房企前端融资和拿地放缓有两个效应：1、土地库存下降，后续的建安投资减少，对钢筋水泥等工业品的需求也将随之减少；2、地方政府土地出让减少，地方政府资金压力上升。