伟禄集团(01196.HK)强烈反驳Emerson指控认为其指控完全建基于粗疏假设、谬误分析及妄断，充满投机及误导成分(11)_：伟禄集团(01196.HK)强烈反驳Emerson

(iii)就Emerson的估值而言于就投资物业达致所谓的“真正估值”时，Emerson使用(a)香港另一上市公司为购物中心租户及营运商加盟的购物中心(据称与观澜物业相距5公里)一项八年期的租约的会计估值例子，并以此会计估值为Emerson评估观澜物业商用空间资本价值的可资比较基准(“Emerson例子”)；及(b)就投资物业停车估值使用观澜物业停车位月租每个停车位人民币230元。

董事会认为Emerson使用Emerson例子乃毫无根据及荒谬。Emerson于该报告中承认Emerson例子为长期租赁安排，根据有关安排，有关租户须根据香港会计师公会颁布的“香港财务申报准则第16号－租赁”，在其集团的财务报表确认使用权资产。尽管Emerson在该报告中进一步承认有关租户就使用权资产支付的代价总额(“合计代价”)将根据香港财务申报准则第16号于整个租赁期内按贴现率参考固定租赁期的合计现值计算。然而，Emerson并无承认亦不理解相等于合计代价的相同价值的相应租赁负债于租赁期开始后亦将于有关租户的集团财务报表中确认。有鉴于此，董事会认为，Emerson使用根据长期租赁安排确认的8年期租赁租户使用权资的会计估值作为厘定一项附有长期租赁土地业权的物业业权所有权资本价值的相关基准实属粗疏之举。就观澜物业而言，土地使用权为期70年，直至2082年为止，剩余期限为63年。就光明物业而言，土地使用权为期50年，直至2059年为止，剩余期限为40年。