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凌大爷的父母共生育3位子女 ， 分别是凌大爷、凌二爷和凌老太 。 凌大爷自幼智力残疾 ， 经鉴定智力仅相当于8岁的幼童 。 于是在凌大爷的父母过世后 ， 凌二爷将凌大爷接回家中照顾 。
后凌二爷去世 ， 凌老太瞒着凌二爷的子女向法院申请宣告凌大爷为限制民事行为能力人 ， 并申请指定自己为监护人 。 在法院判决下来后 ， 凌老太就将凌大爷接走送到养老院 ， 然后与凌大爷签订了一份房屋赠与合同 ， 约定将凌大爷名下一套房产赠与凌老太 ， 并于当天完成了房产过户登记 。
然而 ， 凌二爷的子女凌先生在继承诉讼中才得知房产赠与的事实 ， 他认为凌老太的行为已经严重违背了监护人的职责 ， 且侵犯了自己作为继承人的合法权益 ， 要求法院确认赠与合同无效 。
凌老太辩称自己作为监护人 ， 已经尽到了全部的扶养义务 ， 且在凌二爷去世后 ， 凌先生提出与凌大爷争夺房子继承权 ， 房子是在法院判决后才归凌大爷所有 。 而凌大爷需要向其他人支付折价款也是由凌老太代为支付 ， 在办理过户登记时 ， 已经向工作人员证明凌大爷为限制民事行为能力人 ， 自己为其监护人等事宜 ， 因此过户、登记等行为均是有效的 。
那么在这个案件中 ， 凌大爷所签订的房屋赠与合同是否有效呢？
【智残老人赠与房屋，合同效力怎么认定？】
监护人制度是为维护未成年人与限制民事行为能力、无民事行为能力的成年人的人身、财产等其他合法权益而创设 。 我国《民法典》规定了监护人的职责与权利 ， 以及履责时需遵守的原则 。
而凌老太作为凌大爷的监护人 ， 在扶养凌大爷时 ， 应当遵守“最利于被监护人”和“尊重监护人的真实意愿”原则 。 所以该份赠与合同是否有效 ， 需要看该行为是否符合以上两个原则 。
一、赠与标的物为房产 ， 价值较高 ， 赠与合同较为复杂 ， 凌大爷作为限制民事行为能力人 ， 其智力与精神状态不足以支持其完成赠与合同的签订 。 因此 ， 不符合“尊重监护人的真实意愿”原则 ， 赠与合同无效 。
二、涉案房产为凌大爷的居住房屋 ， 且经由法院判决取得该房屋的所有权 ， 为凌大爷的日常生活保障 。 而凌老太与凌大爷签订赠与协议 ， 并过户到自己名下的行为 ， 出发点并非维护凌大爷的利益 ， 且严重损害到了凌大爷的财产利益 ， 与“最利于被监护人”原则相违背 ， 因此赠与合同应当认定为无效 。
综上 ， 凌老太的行为与法律所规定的监护人在履行监护职责时应遵守的两个原则相违背 ， 严重损害凌大爷的利益 ， 因此赠与合同应认定为无效 。
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