任泽平：全面解读3月经济金融数据(16)_稳了！——全面解读3月经济金融数据来

新开工和施工面积上行支撑地产投资继续上升。2018年地产融资形势紧张，房企实施高周转回款，新开工面积增速17.2%，为2011年以来的最高值。前期的新开工体现为当期施工面积增速上升。1-3月，房屋施工面积同比增长8.2%，比1-2月提高1.4个百分点，支持地产投资上升。1-3月，地产投资同比11.8%，较1-2月上升0.2个百分点。3月当月房地产投资增速12%，较1-2月上升0.4个百分点。考虑到销售回暖、融资改善、库存去化充分和地产调控不再加码，短期房地产投资高增。房地产调控已至历史最严，不再加码；且房地产去库存任务基本完成，库存相当于2014年初的水平。2015、2016和2017年商品房销售额同比分别为14.4%、34.8%和13.7%，销售面积同比分别为6.5%、22.5%和7.7%，而房地产开发投资增速为1.0%、6.9%和7%，销售大幅超过投资，库存去化充分。2019年1-3月商品房待售面积相当于2014年初的水平，同比从2015年初的24.4%迅速下降至2016、2017、2018年和2019年1-3月的-3.2%、-15.3%、-11%和-9.9%。

2019年房地产市场要重点防止一二线城市房价反弹和三四线库存反弹，建立居住导向的住房制度和长效机制。第一，今年稳健的货币政策要流动性合理充裕。当前库存已降至历史低位，对于有人口和产业持续流入的一二线城市仍有房价上涨压力。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。第二，部分三四线城市面临经济和财政收入下行的情况，有可能刺激房地产导致库存高企。第三，涉及土地、货币金融、租赁、保障、房地产税的长效机制有助于市场平稳健康发展。建立居住导向的住房制度和长效机制，关键是人地挂钩和金融稳健。确立以大城市为引领的都市圈城市群的城市规划区域规划战略，要促进人口、土地、技术等要素自由充分流动，调动各区域积极性。同时可在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。房地产税稳步推进，通过影响预期进而影响房价。