政治局会议后，新的预期差正在形成( 八 )_来源：债市覃谈国君固收.利率周报|报告

开年来地产主要指标都在好转，累计投资增速从11.6%进一步上升到11.8%，新开工面积增速从6.0%回升到11.9%，施工面积增速从6.8%提高到8.2%。从前瞻指标来看，虽然销售端政策没有放松，但一二线城市需求确实在转暖，春节后开始二手房交易好于历史同期。更重要的原因是，18年地产商融资渠道受限，“顾头顾不到尾”而被动拉长了从新开工到施工的周期。19年情况则大为好转，一方面，一季度投向房地产领域和基础产业领域的集合信托产品大幅上升，同比分别上涨了25.71%和161.27%；另一方面，居民中长期贷款增量占比较高，3月份增量创5年同期新高。

此次政治局会议强调“房住不炒”，重申落实好一城一策、因城施策方针，以及继续推动建立房地产“长效机制”。以上措辞显示政策对于房地产的调控并未放松，地产投资短期惯性继续，但中期持续超预期概率并不大。

短期惯性体现在，一二线房价上涨，部分调控较为严格的城市新房补涨，股市持续上涨引发的财富效应、居民买涨不买跌的心态可能导致后续销售端回暖能持续一段时间，从而为开发商提供资金来源。

中期制约在于，三四线城市占总销售份额70%却受制于较高库存压力而持续疲弱。后续需要关注新开工增速何时回落，以及地产商收到回款是继续加快周转还是用于新增土地购置。