【方正固收】房地产债主体和个券评分框架( 十 )_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

主体评级AA+及以上的地产企业中，国企性质的数量占比明显高于民营企业。企业及实控人性质视角，我们将地产企业分为民营上市公司、地方国资委控股企业、国务院国资委控股企业等。不同性质企业在授信情况、评级情况、偿债能力及市场认可度方面存在差别。截至2019年8月底，在数据完备的113家主营业务为房地产开发的沪深房地产企业中，主体评级在AA+及以上的国有企业和民营企业,占样本企业比重分别为52.31%和32.31%。其中，AAA评级的国有企业为19家,占全部国有企业比例为33.33%，而同一评级民营企业仅有8家，占样本中民企的21.05%。

“预收账款/总营业收入”指标衡量房地产企业持续增长潜力及维持当前行业地位的能力。由于房地产企业在四证齐全并投入开发建设资金总额的1/4后即可申请预售许可证并进行预售，而预售收款在房屋建成交付后才能得到确认，在此之前计入预收账款。房地产从预售到交付一般在2年以内，15层及其以上的高层住宅则可能在2.5年~3年。预收账款相对营业总收入的比例，可衡量未来地产企业持续增长及维持当前规模地位的潜力。