【方正固收】房地产债主体和个券评分框架( 八 )_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

3.地产企业主体评分框架

对地产债而言，最能反映债券按时还本付息能力的指标还是企业的内部和外部现金流状况。

地产企业的内部现金流分为两部分：（1）经营活动产生的现金流；（2）投资活动产生的现金流。前者和销售息息相关，后者主要和拿地相关，一二三线城市分布、普通地块和“地王”的权衡取舍反映企业的未来业务的布局。企业外部现金流也包含两方面：（1）企业融资活动；（2）所获外部支持。企业的融资行为，可通过融资成本、融资渠道等形式加以反映（融资情况），而历史融资活动则形成了现实的债务（债务情况）。此外，良好的外部支持是降低融资成本的重要因素，外部支持情况可由股东性质、企业的行业地位、规模效应等决定（地位及规模情况）。

根据以上逻辑，我们将企业层面的潜在风险，用上述内外部现金流来源两大类、共六种指标加以衡量：业务情况、销售情况、投资情况、融资情况、债务情况及地位及规模情况。